Категории
☰ПОЛЗВАТЕЛЯТ ОТДАВА ИМОТА ПОД НАЕМ
Майка ми продаде къща за живеене на село с дворно място, като си запази пожизненото право на ползване върху имота. След продажбата тя отдаде имота под наем за ресторант и наемателят с нейно съгласие преустрои къщата и двора, като събори стени и огради, зазида прозорци и ги превърна в ресторант-градина. Във връзка с описания случай имам следния въпрос:
Правомерни ли са извършените от майка ми действия и как мога да я накарам да ги преустанови?
Отдаването под наем на недвижим имот, предназначен за жилищни нужди, с уговорката да се експлоатира като ресторант с изричното или мълчаливо съгласие за извършване в него на крупни преустройства са действия, надхвърлящи границите на обикновеното ползване. Нарушени са основни изисквания на закона, тъй като при осъществяването на правото си ползвателят е разрешил да бъдат направени съществени промени в имота. Те са довели до изменение в предназначението на имота и са в разрез с характеристиките на правото на ползване.
Първоначално собственикът следва да предупреди ползвателя да прекрати неправомерните си действия. В предупреждението се обявява и подходящ срок за изпълнение. Законът не поставя изискване за определена форма за извършване на предупреждението. При избора на форма – писмена, устна или чрез нотариална покана, собственикът трябва да се води от това коя от тях би му позволила най-лесно да докаже пред съда факта на отправяне и получаване на предупреждението и неговото съдържание.
Ако ползвателят не преустанови неправомерните си действия след изтичането на дадения му в предупреждението срок, чл. 61 ЗС позволява на собственика да предяви иск, за да се защити. Искът се предявява пред районния съд по местонахождението на имота и е за прекратяване на правото на ползване.
Решението, с което се уважава искът, има конститутивно действие и прекратява занапред правото на ползване. С прекратяването на правото за ползване наемният договор също се прекратява.
Съвместното упражняване на собственост върху недвижим имот от няколко лица води до редица ограничения за отделния собственик, свързани с общото ползване, управление и разпореждане с имота. Практическите неудобства при упражняването на правото се увеличават с нарастването на броя на съсобствениците. В тази насока законодателят е предприел редица мерки, за да облекчи режима за упражняване на собствеността.
Например собственикът може да продаде своята част от имота на трето лице само след като е представил пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.
Ако имате въпроси и нужда от съдействие, ние сме на Ваше разположение.
Адвокат Мариана Розованова, тел.: 0878 87 10 18
Източник : "Практически въпроси на собствеността", Ал. Георгиев
сподели статията
