aдвокат Мариана Розовановаaдвокат Мариана Розованова

 КОГА Е ЗА ПРЕДПОЧИТАНЕ ВМЕСТО ПОКУПКО-ПРОДАЖБА ДА НАПРАВИМ ЗАМЯНА?

По своята същност замяната е много близка до покупко-продажбата, но вместо пари срещу имот, другата страна прехвърля собственост върху имущество.Замяната може да се направи на недвижимо имущество  и срещу движима вещ- например скъп автомобил, вещи с антикварна стойност и др.

     Но винаги когато се прави замяна с недвижим имот, задължителната форма за действителност на сделката е нотариален акт.

             По правило компетентен да изповяда сделката с имот е нотариус от съдебния район, където се намира имотът. Поставя се въпросът при два / в някои случаи и повече / имота, които са предмет на замяната и попадат в различни съдебни райони, кой ще е компетентният нотариус? Изборът е предоставен на  страните по сделката и те могат да преценят къде ще им е по-удобно да се явят за изповядване на конкретната сделка. Нотариалният акт ще има еднаква правна сила, независимо по местонахождението на кой от имотите е съставен.

           Единствената особеност е свързана със задължителното вписване на нотариалния кат за замяна не само в службата по вписванията на района, където се извършва сделката, но и в района, където се намират всички други имоти-предмет на замяната. Нотариусът, който изповядва сделката, изготвя необходимия брой преписи и други документи и служебно ги изпраща след вписване на нотариалния акт за замяна на нотариус от съответния район по местонахождението на другия имот.

           Важно е да се знае, че страните по замяната нямат задължение да доказват парична еквивалентност на имотите, които си прехвърлят взаимно. Всичко е оставено изключително на тяхната лична преценка и няма никакво задължение доплащане на разлика в цената.

           От друга страна обаче, косвено страните са заинтересувани от някаква относителна равнопоставеност на насрещните престации. В противен случай сделката би могла да се атакува по същия начин, както и продажбата при много ниска цена / сделка, сключена при едновременно наличие на два фактора-крайна нужда и явно неизгодни условия /.

             За страните по замяната интерес ще представлява как ще се определят и от кого ще се дължат дължимите данъци и такси за изповядване на сделката.

           При замяната за основа се взема по-високата данъчна оценка на имотите и върху нея се изчисляват разноските по сделката.Въпрос на вътрешна уговорка между заменителите е как се разпределят те. За извършване на нотариалната сделка няма съществени особености , свързани с необходимите документи, които са идентични с тези при продажбата на имот.Това означава, че ще трябва да се докаже правото на собственост върху всеки отделен имот, както  правата на всеки отделен продавач.Както и при продажбата, възможни са усложнения, свързани с наследство, завещание, семейна имуществена общност, участие на непълнолетни лица, представителство на страна по сделката , доказване на актуалното състояние и представителната власт при юридическите лица и др.

                 ЗАМЯНАТА-НАЧИН ДА СЕ ЗАОБИКОЛЯТ ЗАБРАНИ

            Особеност при замяната на идеални части от съсобствен имот, при която не участват всички съсобственици, представлява липса на необходимост от съгласие на неучастващите в сделката съсобственици. Такива ще са случаите, когато собственик на идеална част от терен, на постройките върху чуждо място или на идеална част от право на строеж ги заменя срещу друг имот /друго имущество.

           За разпоредителни сделки със съсобствен имот е задължително участието на всички съсобственици, независимо колко малък е делът им. Заедно с това, никой от съсобствениците няма право да продаде своята идеална част, без преди това да я предложи на останалите при същите условия. Освен с нотариална покана и изтичане на посочения в нея срок, нежеланието за изкупуване може да бъде засвидетелствано и с нотариално заверена декларация, с която се дава съгласие за продажба на идеалната част, независимо с кой купувач и при какви условия.

            Изискването за предлагане за изкупуване създава на практика сериозни трудности, когато има несъгласие между съсобствениците или когато някой от тях не живее в страната, съответно адресът ми е неизвестен.Не може да се публикува покана чрез „Държавен вестник”, защото законът изисква това да става чрез нотариус. Обнародване на съобщения/призоваване може да стане само, ако е заведено дело за делба и съсобственикът не може да бъде намерен.Дори ако е известен постоянен адрес на лицето в България по документ за самоличност, няма как да се докаже, че поканата е била реално връчена на лице, живеещо на посочения адрес. Когато е известен адресът на съсобственика в чужбина, може да се премине към нотариална покана чрез съдействието на местен нотариус там, но това е сложна и продължителна процедура.

           Всичко това е породило необходимостта да се търсят други практически правни способи, които да дават възможност на съсобственик да се разпореди с дела си, без опасност от оспорване на сделката от останалите съсобственици и без да се преминава през съдебна делба. Не се изисква предлагане за изкупуване при други сделки, които не са покупко-продажба- дарение, прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане, продажба на наследство. Най-голям интерес обаче представлява замяната. Тя е атрактивна, когато съсобственикът желае с парите, които ще получи срещу идеалната част от общата вещ, да придобие друга вещ. Обикновено става въпрос за недвижим имот, но няма пречка да се касае за движима вещ / лек автомобил, оборудване, обзавеждане и др / Не се изисква и стойностен еквивалент на заменяните вещи. Нещо повече- няма изискване за доплащане с пари, дори когато оценката им е различна. Необходимо е избягване на възможни недостатъци на сделката, които да доведат впоследствие до нейната оспоримост като нищожна поради заобикаляне на закона или привидност / неосъществена насрещна престация във вещ /.

       Когато се сключва предварителен договор, в него следва се индивидуализира вещта, която ще се заменя срещу идеална част от имота, особено ако срещу нея се получава недвижим имот.

             Практиката показва, че замяната се използва най-често за уреждане на отношения между сънаследници- така се избягва делбата на съсобствени имоти.

           Все по-голяма рядкост на пазара са случаите, когато на свободния пазар се срещат двама продавачи, които едновременно с това са и купувачи. Естествено при замяна всеки би получил имота, от който има нужда, без да минава през две сделки и свързаните с тях по-големи разходи на време и средства. Но това автоматично ограничава избора на всяка страна по замяната да намери търсения имот само измежду предлагането на собственици, които търсят да закупят тъкмо имота на другия заменител.

      Именно житейските потребности наложиха и формата на продажба на терени за строителство срещу обезщетение, което може да се разглежда като една разновидност на замяната. При нея собственикът на земята я продава не срещу пари, а срещу придобиване на собственост върху обекти в построената сграда. Понякога по волята на страните обезщетението не е в бъдещата постройка, а във вече изграден строителен обект, където собственикът на терена веднага може да започне ползването.

Източник: "Как да печелим от сделки с недвижими имоти", автор Бисерка Маринова