ДОГОВОРЪТ ЗА НАЕМ НА ДВИЖИМИ ВЕЩИ И НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Договорът за наем на вещи по Закона за задълженията и договорите е често срещано в практиката облигационно отношение.Макара и да е масово използван, страните по него не винаги познават добре заложените в нормативната уредба права и задължения по този договор и правните възможности за защитата им.
Наематели или наемодатели по сделката могат да бъдат едно или повече физически или юридически лица.Правното качество на наемател или наемодател е възможно да бъде придобито от всяко правоспособно и дееспособно лице.
Лицето може да сключи договора лично или чрез свой надлежно упълномощен представител.
Законът не поставя изискване наемодателят да е собственик на вещта, но той да притежава права, които да му позволяват да извършва спрямо нея действия на обикновено управление.
При пренаемане е уредено едно специално правило. Качеството на наемодател спрямо пренаемателя има и наемателя, на когото вещта е предоставена за ползване по силата на наемен договор.
Наемодател по договор за наем на вещи, който се сключва със срок на действие повече от 3 години, може да е само лице, което има право да се разпорежда с вещта.
Законът допуска страна по сделката да бъде и недееспособно или ограничено дееспособно лице. В тези случаи за действителността на договора и валидиране на волеизявлението на страната е необходимо предварително съгласие на родителя, разрешение от районния съд, ако лицето отдава под наем недвижим имот за срок повече от 3 години и др.
Възможно е да се сключи договор между един наемодател и няколко наематели, между няколко наемодатели и един наемател и др. За да се разглеждат лицата като една страна по договора, те е необходимо да изразят по установения от закона правнорелевантна воля, заедно да наемат или да отдадат под наем дадената вещ.
Наемна вещ може да бъде всяка движима или недвижима вещ, освен тези, чиято природа е несъвместима със съдържанието на наемното правоотношение.Пример за това е потребимата вещ, която се изразходва и не би могло да бъде върната на наемодателя след изтичане на срока на договора.
Законът изисква от наемодателя да предостави ползването на вещта, но не и да е нейн собственик. В резултат на това е възможно да бъдат отдадени под наем и чужди вещи, чието ползване наемодателят може да предостави.
Периодът на ползване на вещта в наемното правоотношение е период от време, който е ограничен от начало и край.Началото на ползването може да съвпадне с възникване на правоотношението или да започне в един уговорен от страните по-късен момент. Краят на ползването се обвързва с изтичането на определения в договора срок или сбъдването на прекратителното условие.
Наемната цена представлява възнаграждението, което се дължи от наемателя за предоставеното му ползване на вещта.
Наемният договор е двустранен и възмезден.Наличието на насрещни права и задължения от имуществен характер води до нуждата от спазване на определени правила при сключването на договора.
Наемът е консенсуален договор.За да възникне наемното правоотношение, необходимо е да бъде постигнато съгласие между страните относно неговите основни елементи- неамната вещ, срока на наема и наемната цена. От момента на постигане на съгласие между страните, сделката поражда правни последици между страните.
Макар и законът да не предвижда подобно изискване, добре е договорът да се сключи в писмена форма. Тя улеснява доказването.
За да е достоверна датата, не е достатъчно договорът само да е сключен в писмена форма. При частните документи се прибягва най-вече до удостоверяване на датата върху документа от нотариус.
В случай на прехвърляне на собствеността върху наемният имот, договорът за наем на недвижим имот остава в сила спрямо новия приобретател, ако същият е бил вписан в имотния регистър. А подлежат на подобно вписване договорите за наем на недвижими имоти със срок на действие повече от 1 година.
Вписването на договора за наем на недвижим имот става по молба на заинтересованото лице или негов представител.Молбата е писмена и съдържа данни за молителя, за недвижимия имот и за подлежащия на вписване акт-наемния договор. Тя е придружена от нотариално заверени копия от договора.
Реквизитите на наемния договор представляват отделни компоненти, които изграждат договорното съдържание и го индивидуализират спрямо останалите сделки.Реквизитите се разделят на задължителни и незадължителни.
Задължителните реквизити оформят основното договорно съдържание.
В сделката трябва да бъде включено описание на наемната вещ. Детайлното описание на имота при договор за наем на недвижим имот се разглежда като един от задължителните реквизити.
Има ограничения относно горната граница на срока на договора. Договор за наем на вещи не може да се сключи за срок повече от 10 години. Също така максималният срок на договора не трябва да надвишава 3 години, ако наемодател по сделката е лице, което може да извършва само действия по обикновено управление спрямо съответната вещ. Неспазването на изискванията за пределна продължителност на договора за наем води до недействителност на клаузата в договора, която предвижда надхвърлянето на посочения то закона максимален размер. Недействителната клауза се замества по право и срокът на договора става съответно десет или три години.
Наемната цена може да се уговоря както в местна, така и в чуждестранна валута.
При по-дългосрочните договори за наем в местна валута, сключени в предишните няколко години, често се използваха така наречените инфлационни клаузи, предвиждащи промяна на размера на наемната цена съобразно процента на настъпилата през наемния период инфлация.
Законът не съдържа императивно правило, което да посочва срок на заплащане на наемната цена. Страните са свободни да договарят период, който най-добре да отговаря на на интересите им. Наемът може да се заплаща на ден, месец, година и прочие.
Също така е практика при сключване на договор за наем, да се предплащат няколко наемни периода.Това има както положителни, така и отрицателни страни.
Освен задължителни реквизити, страните в повечето случаи решават да включат в договора за наем и допълнителни клаузи.
Клаузата, уреждаща отношенията между страните при извършени крупни ремонти и подобрения на вещта от наемателя е подобна допълнителна клауза.Разпространено явление най-вече при недвижимите имоти е наемателят при ползването да осъществява промени върху вещта, които не винаги стават със съгласието на наемодателя. Въпросната клауза цели да създаде правило за подобни ситуации, което да изключи извършването на нежелани от наемодателя промени над вещта или да регламентира финансовите отношения между съдоговорителите при вече извършени промени. Най-често клаузата се формулира като уговорка наемателят да осъществи конкретно определен ремонт или подобрение през време на наемния договор / боядисване на стаите, поставяне на теракот, на паркет и др/, стойността на което да остане за негова сметка, да бъде приспадната от дължимия наем или да се заплати от наемодателя. Възможно е и разглежданата клауза да е изградена като задължение за наемателя да не променя вещта по какъвто и да е начин по време на ползването под страх от неблагоприятни имуществени последици.
Неустойката в договора за наем обезпечава изпълнението на задълженията и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.В договорът за наем неустойката може да изпълнява своята обезпечителна функция спрямо цялостния обем от задължения на всяка от страните или да е насочена към някои от тях.
Права и задължения на наемодателя.
Правата и задълженията на наемодателя произтичат от законовите разпоредби и уговореното между участниците в сделката. Законът съдържа предписания относно основните права и задължения, които са неизменна част от структурата на наемното правоотношение.Те възникват спрямо наемодателя по силата на закона. Тук ще бъдат разгледани само тези, които произтичат от закона.Тяхното изпълнение е поставено в зависимост от другата страна по договора-наемателя.Срещу всяко право на наемодателя стои задължение на наемателя и срещу всяко задължение на наемодателя има право на наемателя да получи изпълнение.
Едно от основните права на наемодателя и да получи наемната цена.Правото е за вземане в уговорените срокове на дължимите парични престации.При виновно неизпълнение на задължението за заплащане на наемната цена, наемодателят може да развали едностранно договора.
Наемателят е длъжен да заплати и разходите, свързани с ползването на вещта. Обикновено това са най-необходимите разходи , без извършването на които то не може да се осъществи.Необходимо е наемодателят да е покрил извършените разходи, за да може да търси сумата за тях от наемателя.
Наемодателят има право да се откаже от наемният договор.Това право може да се упражни по време на съществуването на наемното правоотношение между страните.Законът не поставя изискване за форма на действителност на изявлението за отказ от договора.Логично би било то да се извърши в същата форма, която е използвана за сключване на сделката.
Единственото нормативно изискване към отказа е прекратяването да и предшествано от предизвестие със срок, равен най-малко на един наемен период. Наемният период е срокът, на който е уговорено да се заплаща наема-ден, месец, година. При договорите за наем без определен срок, предизвестието е едномесечно. Изявлението за отказ от сделката се отправя към отсрещната страна-наемателя и го уведомява, че след изтичане на срока на предизвестието, наемното правоотношение ще бъде прекратено. Изявлението трябва да достигне до знанието на наемателя, но не е нужно да бъде прието от него. При този начин за разваляне на сделката, тя престава да съществува занапред, но се запазват всички права и задължения на страните, възникнали до момента на прекратяването.
Право на наемодателя е след приключване на наемното правоотношение, да получи обратно вещта. Вещта трябва да бъде върната в добро състояние, съответстващо на състоянието, в което е била предадена.Отклонения може да има само по отношение на възникналото изхабяване, което е резултат от обикновеното ползване на вещта.Всички други вреди, причинени по време на ползването, следва да бъдат обезщетени от наемателя, освен ако те се дължат на причини, за които той не носи отговорност.
При връщане на вещта се съставя опис за приемане, който се подписва от страните.Описът изпълнява функцията на частен писмен документ, който осигурява наемателя и наемодателя при евентуални последващи спорове относно състоянието, в което е върната вещта след прекратяване на наемния договор.
Ако след прекратяване на договора наемателят не желае да върне вещта доброволно и не изпълни необходимите за това действия, наемодателят има срещу него пряк осъдителен иск. Искът има за цел да установи, че наемателят неправомерно задържа вещта и да го осъди да я върне на наемодателя. В процеса наемодателят като ищец е необходимо да докаже, че наемният договор е прекратен и наемателят не е изпълнил задължението си да върне вещта. Решението, с което се уважава искът, подлежи на принудително изпълнение.
Най-важното задължение на наемодателя е да предаде на наемателя наемната вещ. За да може наемателят да използва вещта, той трябва да придобие държане върху нея. Предаването се извършва на уговорената в договора дата, място и час. Ако такива не са били уговорени, всяко от страните може да отправи покана към другата, с която да поиска да извършат предаването.
При предаването е добре да бъде направен опис на състоянието на вещта, който да бъде подписан от наемодателя и наемателя. Изготвеният опис съществено улеснява страните при доказването в някои хипотези, като например при предаването от наемодателя на вещ с недостатъци, увреждането на вещта от наемателя по време на ползването и други.
Следващо задължение на наемодателя е да предаде годна за ползване вещ. Допуска се възможност наемодателя да предаде и вещ, отклоняваща се от изискванията за ползване, ако това е изрично уговорено от страните по договора. Подобна хипотеза се осъществява най-често в случаите, когато се предава повредена вещ или вещ с недостатъци, които наемателят са задължава да поправи и отстрани за сметка на дължимия наем. Предаването често предшества по време началото на наемния период, за да може наемателят да поправи вещта и след това да я използва пълноценно по време на наемния период.г
Годна за ползване е тази вещ, която е в състояние, отговарящо на ползването, за което е наета.Наемодателят не отговаря за недостатъците на наемната вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключване на договора.
В случай, че наемодателят прехвърли собствеността върху наетия имот на трето лице преди изтичане на договора, той дължи обезщетение на наемателя за периода на действие на наемния договор, през който той е бил лишен от възможността да ползва имота.
Основно право на наемателя е това да получи ползването на вещта за наемния период. Това ползване е необходимо да се осъществява с грижата на добър стопанин, като той упражнява правото си по начин, който е съобразен с характера на вещта, не поставя в опасност и не уврежда нея или околни обекти или лица. Успешното изпълнение на тези задължения на наемателя изисква да му бъде предоставена за ползване вещ в надлежно състояние.
Ако вещта не е предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето й или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи. В тези хипотези наемателят не се нуждае от съдебно овластяване и той само трябва да покани наемодателя да извърши поправката. Ако наемодателят не се отзове на поканата и не я извърши, наемателят може да извърши сам поправката и да иска да прихване стойността й срещу дължимия наем, стига да е действал с грижата на добрия стопанин.
Ако вещта погине изцяло или отчасти през време на действие на наемния договор по причина, която не може да се вмени във вина на някоя от страните се действа по следния начин. В случай, че задължението на наемодателя се е погасило поради невъзможност за предоставяне на по-нататъшно ползване на вещта, договорът се прекратява по право. Когато невъзможността за ползване е само частична, наемателят може да иска съответно намаляване на наемната цена или разваляне на договора по съдебен ред, ако няма достатъчен интерес от частичното изпълнение. Последното е приложимо спрямо наемните правоотношения до дотолкова, доколкото подобно частично изпълнение е възможно.
Правото за отказ от договора е предоставено и на двете страни по договора.
Основното задължение на наемателя е да плати на наемодателя уговорената наемна цена. Срокът за заплащане на цената е уговорен в договора. За защита на интересите на наемателя при изпълнение на задължението му заплащане на наемната цена, той е необходимо да изисква от наемодателя разписка, удостоверяваща полученото плащане.
Следващо задължение на наемателя е да си служи с вещта с грижата на добрия стопанин.
Предполага се доказване на противното, че вещта е била приета в добро състояние. Изключването на това може да се постигне най-лесно чрез съставяне на опис за приемане на вещта при предаването й за ползване. При липса на опис наемателят е необходимо за използва други доказателствени средства /свидетели, писмени документи и др./, за да докаже, че вещта не му е била предадена в надлежно състояние.
Възможно по време на наемния период, наемателят да е извършил подобрения в наетия недвижим имот, с които да се е увеличила стойността му.Ако подобренията не са уговорени в наемния договор и са извършени без съгласието на наемодателя, може да бъде предявен иск за неоснователно обогатяване за подобрения, извършени от държателя на имота.
Друго основно задължение на наемателя е да върне вещта след изтичане на срока на договора.Тук става дума за връщане обратно на наемодателя, а не за изоставяне.
Ако след изтичане на наемния срок, използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределено време. В случай, че ползването продължи въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения , произтичащи от прекратения наемен договор.
При пренаемането между наемателя по договора за наем и трето лице-пренаемател, се сключва нов договор, по силата на който наемателят отстъпва на пренаемателя изцяло или частично ползването на наемната вещ.-По този начин самият той придобива качеството на наемодател спрямо пренаемателя. Законът гласи, че ако в договора за наем не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя.
При пренаемането съществуват отношения по два договора. Наемателят не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава.
Законът предвижда за наемодателя пряк съдебен иск срещу пренаемателя, в случай, че наемателят не заплаща дължимия наем.
Наемният договор се прекратява с изтичане на срока, за който е сключен. Ако с изтичането на този срок, ползването на вещта продължи със съгласието на наемодателя, то договорът се смята за сключен за неопределен срок.
Договорът може да се прекрати и по взаимно съгласие на страните.
Вариант е и отправяне на писмено предизвестие.
Автор: Ал.Георгиев
сподели статията
