Категории
☰НОВ НАЕМОДАТЕЛ- ЩЕ ПРОДЪЛЖИМ ЛИ ДА СМЕ НАЕМАТЕЛИ?
Наели сме недвижим имот. Но в един момент разбираме, че наемодателят ни е продал имота или е починал.
Какво ще правим сега? Имаме ли някакви права и по какъв начин да се защитим като наематели?
Нека разгледаме възможните хипотези и начините, по които можем да реагираме.
1.Първата възможна хипотеза е за промяна в собствеността, настъпила преживе по волята на собственика.
Това може да стане, когато собственикът:
продаде, дари имота, включи имота като апортна вноска в капитала на търговско дружество и други.
От значение за правата, които бихме имали като наематели е формата на сключване на наемния договор. Законът не поставя изискване този тип договори да се сключват в писмена форма.
Но договорът за наем е препоръчително да бъде сключен в писмена форма. Това важи и за случаите, в които собственикът е допуснал едно лице да използва имота му безвъзмездно. Целта е една. Отношенията ни да са ясно договорени и да не се допусне възможност лицето, ползващо имота да твърди, че е започнало владение на имота с цел придобиването му.
Ако сме заверили наемния договор нотариално, то договорът за наем е с достоверна дата.
Какво значи това?
Приема се, че спрямо всички лица се смята за установено, че на конкретната дата посочените страни са сключили договора.
Договор за наем, който преди извършването на прехвърлянето на имота от собственика, има достоверна дата, е задължителен за новия собственик до предвидения в него срок, но за не повече от 1 година от прехвърлянето.
В случай, че договорът за наем няма достоверна дата, то той е задължителен за новия собственик като договор, сключен за неопределен срок.Тоест може да бъде прекратен от новия собственик с писмено едномесечно предизвестие.
Максимална е защитата за наемателя, ако договорът за наем е бил вписан в имотния регистър. В такъв случай, договорът остава в сила за новия собственик до изтичане на срока, за който е сключен, без ограничение на времето.
Ние като наематели, за да гарантираме своите права, трябва да сме сключили наемния си договор в писмена форма. Същият е добре да е нотариално заверен и по възможност да е вписан. Така можем да останем да ползваме имота до края на срока, уговорен в договора ни.
2.Друга хипотеза е свързана със смъртта на наемодателя по време на действие на наемния договор, сключен от него.
Наследниците на наемодателят получават цялото му наследство като съвкупност от права и задължения. Това на практика означава, че наследниците заместват в наемното правоотношение своя наследодател, поемайки изцяло неговите права и задължения.Наемният договор продължава своето действие съобразно условията, които са договорени в него.
Какво означава това за нас?
Нашият наемен договор продължава да действа, но с нов или нови наемодатели- наследниците на починалия собственик.
Ако обаче нашият наемодател е юридическо лице или търговец, положението е различно. С прекратяването му, се прекратяват и всички сключени договори. Ще се прекрати и нашия договор. Изключение прави случая, при който е налице сливане или вливане, тоест когато имаме правоприемство между търговци- тогава новият собственик ще встъпи в правата на наемодателя и сключения наемен договор ще запази своето действие.
Изводът е, че като наематели, трябва още към момента на сключване на наемния договор, да помислим за възможните неблагоприятни последици и да вземем мерките, които зависят от нас. А именно: да държим договорът да се сключи в писмена форма, с подробно описване на правата и задълженията и на двете страни. При желание за по-голяма защита, да го заверим нотариално и евентуално да го впишем в Агенцията по вписванията.
/ Статията не претендира за изчерпателност по съответната тема. Използването на юридическа терминология е сведено до минимум /
адвокат Мариана Розованова
сподели статията
