aдвокат Мариана Розовановаaдвокат Мариана Розованова

      ПУБЛИЧНА ПРОДАН НА ИМОТ, ПРЕДМЕТ НА СЪДЕБНА ДЕЛБА

     Наддаването при продажба на делбен имот има някои особености и поради това би следвало в обявлението за публичната продажба, съдебният изпълнител да посочи, че се продава делбен имот. Органът по принудителното изпълнение няма такова задължение по закон, но е добра практика.

    При публична продажба на делбен имот всеки от съделителите има право да участва, без да внася задатък, ако делът, който има от имота, надвишава една десета. Той следва само да подаде наддавателно предложение.

     Право на участие има всеки от съделителите.Продажбата на делбен имот е особено иизпълнително производство, тъй като в него няма длъжници, а само взискатели. Тоест всички съделители имат качеството на взискатели.    

    Специалните разпоредби за публичната продажба на делбен имот са уредени в чл.354 от ГПК. Там е посочено, че всеки от съделителите има правата по чл.502, ал.2 от ГПК на съпруга недлъжник, а именно- при отваряне на наддавателните предложения да заяви, че желае да закупи имота на цена, равна на най-високото наддавателно предложение. Това може да заяви повече от един съделител.

     При това положение съдебният изпълнител следва да отрази предложенията в протокола и да ги обяви за купувачи, след което се пристъпва към устно наддаване и там съделителите имат същите права, каквито имат и другите наддавачи. Тоест след процедурата по отваряне на писмените предложения, се започва устно наддаване до достигане на най-високата предложена цена.

     Има съдебни решения на окръжни съдилища и в обратна посока-че след като съделител заяви, че ще купи имота на най-високата цена, подадена чрез писмено наддавателно предложение, съдебният изпълнител е длъжен да прекрати търга и да не преминава към устно наддаване. Тази цел противоречи на основната цел на публичната продажба-достигане на най-високата възможна цена. Само по този начин могат да се защитят интересите на всички съделители. В противен случай ще се създаде привилегировано положение за съделителя с по-високи финансови възможности-а именно за този, който може да плати цената по най-високото писмено наддавателно предложение. И при оспорване на търга на този етап останалите съделители няма да получат най-високата цена за своя дял.

     В чл.354, ал.2 от ГПК е уредена хипотезата, при която повече от един от съделителите заявява, че желае да изкупи имота на най-високата предложена цена с писмената оферта и никой не иска да наддава на устното наддаване. В този случай се извършва нов търг само между двамата, който трае една седмица и е само между тези съделители при първоначална цена тази, която е достигната на първия търг. Този търг се прави по общите правила, което означава, че наддавачите-съделители нямат правата по чл.505 от ГПК, а се явявват като обикновени наддавачи, но с изключението, че не внасят депозит, ако делът им е с повече от една десета.

Адвокатска кантора Мариана Розованова очаква вашите въпроси.

Източник: „Изпълнително производство по ГПК и ЗОЗ”, ЧСИ Делян Николов и Димитър Иванов