aдвокат Мариана Розовановаaдвокат Мариана Розованова

        ПОКУПКА НА  ИПОТЕКИРАН ИМОТ НА ПУБЛИЧЕН ТЪРГ

     Разглежданата публична продан има за последица покупка на ипотекиран имот по реда на ГПК, при която се запазва ипотеката и се поема обезпеченото задължение от купувача.

      Ипотеката може да се запази при публичната продан на имота, ако купувачът по съгласие с ипотекарния кредитор-банката, поеме обезпеченото задължение. В такъв случай протоколът, с който държавния или частният съдебен изпълнител констатират това съгласие, се отбелязва към вписването в службата по вписванията. Касае се за съгласие за поемане на обезпеченото задължение между кредитора и купувача или по същество за договор за заместване в дълг.

      Съгласието на купувача и ипотекарния кредитор се извършва чрез съставяне на протокол от съдебният изпълнител. За съставянето на този протокол са нужни входирани в деловодството на органа по принудително изпълнение заявления, с които страните се съгласяват ипотеката да бъде запазена.Към заявленията може да се приложи и договор между страните-банката и купувача.. Законът изисква писмена форма, но тъй като лицата не присъстват лично при съдебния изпълнител и с оглед сигурността на волеизявленията, тези документи може да бъдат нотариално  заверени / заявленията или договора /.

      Съгласие на длъжника не е необходимо. Това може да стане независимо и дори против неговата воля.

     Протоколът следва да се изготви от органа по принудително изпълнение в периода след обявяване на купувача и преди крайния срок за заплащане на цената от купувача, който е седем дни след приключване на проданта. В този период е известно обявеното за купувач лице, което може да се легитимира пред ипотекарния взискател.

      След съставяне на протокола от съдебния изпълнител, условията по него могат да се отразяват и в постановлението за възлагане на недвижимия имот. Най-удачно би било ипотекарният взискател да е заявил преди обявяването на продажбата готовността си да даде съгласие по чл.175, ал.2 от ЗЗД при предварително обявени условия, както и да се сключват предварителни споразумения за условията между ипотекарния взискател и кандидатите за купувачи. Намерението на кредитора може да се впише в обявлението за продажба, за да бъде известна на кандидат-купувачите и да преминат предварителните процедури за одобрение на кредита пред банковата или небанковата финансова институция.

     По отношение на купувача заместването има следните фактически и правни последици-

      -Купувачът има възможност да закупи имот без заплащане на пълната сума по продажбата, като за дълга или за част от него се замести основния длъжник

     -В случай, че страните се съгласят купувачът да замести за целия дълг длъжника , то внесените 10 процента задатък за участие в публичната продан, ще са достатъчни за заплащането на таксите на съдебния изпълнител, както и таксите по придобиване на имота , дължими към Общината, включително и за таксите за вписване не постановлението за възлагане в Агенцията по вписване

     -Купувачът няма да заплаща нови нотариални такси за нова ипотека, тъй като спрямо него ще бъде използвана старата ипотека.

     -Купувачът ще стане собственик на имот, обременен с тежест-ипотека и ще има задължението да изплати на ипотекарния кредитор вземането му така, както е уговорено между тях.

        По отношение на ипотекарния взискател заместавенот има следните фактически и правни последици-

       -  Взискателят ще се сдобие с нов длъжник за съответната сума, като обезпечението ще остане същото

        -  Взискателят може да поиска допълнително обезпечение от купувача, за да даде съгласието си за заместването.

      - В случай, че покупната цена покрие целия дълг, първоначалният длъжник ще бъде освободен от финансова отговорност. Ако покупната цена не покрие целия дълг, за първоначалния длъжник остава задължението да изплати остатъка, тоест за взискателя остава правото да получи цялото си вземане.

     - Взискателят е гарантиран напълно по отношение на ипотекираното обезпечение, тъй като ипотеката не си  променя реда и дори и да се впише тежест след нея, тя няма да има действие спрямо ипотекарния кредитор.

    - По отношение на длъжника заместването има следните фактически и правни последици-

   - Съгласието на ипотекарния взискател да участва в процедурата по заместване в дълг ще доведе до повишаване на броя на участниците в публичната продажба, а оттам и и до повишаване на цената на продаваното имущество.

      - В случай, че покупната цена покрие целия дълг, първоначалният длъжник ще бъде освободен от финансова отговорност, но ако покупната цена не покрие целия дълг, за първоначалния длъжник остава да заплати остатъка от задължението.

           При изготвяне на постановлението за възлагане на имот, освен всичките реквизити по ГПК и Правилника за вписванията, съдебният изпълнител е длъжен да отрази в съществуващата ипотека обстоятелството, че с протокол за заместване в дълг, купувачът и ипотекраният взискател се съгласяват сумата да се изплаща от купувача на продаваемия имот, както и актуалния размер на обезпеченото задължение и условията по изплащането.

      Протоколът, с който държавният или частният съдебен изпълнител констатира съгласието на ипотекарния  кредитор и купувача, се отбелязва към вписаната ипотека. Вписването е неразделна част от ипотеката и се прави от всеки заинтересован .

      Отбелязването може да се извърши от всяка заинтересовано лице-ипотекарния кредитор, длъжника или съдебния изпълнител заедно с вписването на постановлението за възлагане или след това.

      Всички ипотеки и вещни права се погасяват след извършената публична продажба с изключение на тази, за която кредиторът е дал съгласие да остане по реда на заместването в дълг.

      След предаване на владението на недвижимия имот, ако е погасено цялото задължение, изпълнителното дело следва да се приключи като върху изпълнителния лист се отрази, че задължението на длъжника към ипотекарния взискател е погасено чрез поемане на обезпеченото задължение от купувача на публичната продан.

Адвокатска кантора Мариана Розованова очаква вашите въпроси

Източник: „Изпълнително производство по ГПК и ЗОЗ”, ЧСИ Делян Николов и Димитър Иванов