aдвокат Мариана Розовановаaдвокат Мариана Розованова

Преди известно време при мен дойдоха Иван и Марина Ш. –мои клиенти от доста време. Винаги ми беше много приятно да разговарям с тях, защото макар и да бяха над 70 години, бяха запазили в себе си младежкия си дух и огромното си чувство за хумор. Още с влизането си в кантората, веднага ми казаха, че са решили да прехвърлят апартамента, в който живеят, на единия от синовете си / те имат двама сина, които са женени и трима внуци /.   Попитаха ме за подробности относно прехвърлянето на имот срещу задължение за издръжка и гледане. Искаха да знаят всичко, за да преценят дали варианта, на който са се спрели, е удачен в техния случай.  И така аз започнах с обясненията:

              Няма проблем да прехвърлите имота си срещу задължение за издръжка и гледане. Това е договор, по силата на който едната страна поема задължението да прехвърли имота си на другата страна, а другата  от своя страна- поема задължението да осигури издръжка и да гледа прехвърлителя / в случая прехвърлителите / . Този договор се сключва под формата на нотариален акт. Тоест нужно е да подготвите определени документи и с тях да отидете при нотариуса, пред който ще се изповяда сделката.

Какви са нужните документи:

1.Акт за собственост на имота, който ще прехвърляте. Моите клиенти разполагаха с нотариален акт, с който преди години, по време на брака си, бяха закупили апартамента си.

2.Актуална схема /скица / на имота – изважда се от службата по геодезия, картография и кадастър по местонахождение на имота. Срокът на действие е 6 месеца. При изтичането му, скицата не може да се използва, а трябва да се презавери или съответно да се извади нова.

3.Данъчна оценка на имота

4.Декларации за липса на задължения по чл.264, ал.1 от ДОПК- 2 екземпляра и за семейно положение по чл.25 от ЗННД- 1 екземпляр. / по образец /.

5.Изрично пълномощно / нотариално заверено /- в случай, че някоя от страните няма да се явява лично пред нотариуса. В този случай, се заверяват нотариално и двете декларации, описани в точка 4.

 6.Документи за самоличност на страните

 7.Проект на нотариалния акт за прехвърляне на имота срещу задължение за издръжка и гледане в 5 екземпляра, в случай че не го изготвя нотариусът, при който сте отишли за изповядване на сделката.

Нотариалната такса се определя въз основа на данъчната оценка на имота / или определената от страните цена, за която се прехвърля имота/ и се изчислява по определен в закона начин.

Взема се и такса за вписване на нотариалния акт в Агенцията по вписванията.

МОЖЕ ЛИ СИНЪТ НИ ДА НЕ ПРИСЪСТВА ПРИ ПОДПИСВАНЕТО НА НОТАРИАЛНИЯ АКТ?

Ако не присъства, трябва предварително да е направил пълномощно на друго лице / или на някой от вас/  и заедно с декларациите / по точка 4/, да се заверят нотариално предварително.

         ВАЖНО- Относно съдържанието на такъв тип нотариални актове - хубаво е да съдържат точно описание в какво ще се изразяват грижите и издръжката, които се дължат, къде ще се полагат и т.н. Това се прави, за да се избегнат евентуални проблеми за в бъдеще между страните. Трябва да поясня, че грижите и издръжката се дават на лицето, когато то има нужда от тях и обемът им е в зависимост от възможностите на другата страна да ги дава.

         Моите клиенти могат като прехвърлители, да си запазят правото да ползват имота до тяхната смърт.

МОЖЕ ЛИ СИНЪТ НИ ДА ПРОДАДЕ АПАРТАМЕНТА, ДОКАТО СМЕ ВСЕ ОЩЕ ЖИВИ?

Отговорът е –да. От момента на подписване на нотариалния акт и съответно вписването му, синът ви придобива правото на собственост върху имота. Той може да се разпорежда с него по свое усмотрение и без да иска вашето съгласие. Но не може да ви изгони от жилището, не може да прекрати вашето право на ползване, ако вие сте си запазили такова. Също така не може да спре да изпълнява поетото задължение към вас за издръжка и гледане. В противен случай може по съдебен ред да поискате разваляне на договора.

КАКВО ЩЕ СТАНЕ, АКО СИНЪТ НИ СЕ РАЗВЕДЕ? СУПРУГАТА МУ ЩЕ ИМА ЛИ ПРАВА ВЪРХУ ИМОТА?

Отговорът- да, имотът като придобит по време на брака, става семейна имуществена общност и като такъв и двамата съпрузи се явяват негови собственици.

Възможно е синът ви и неговата съпруга да са сключили брачен договор, с който да са договорили разделност на имуществата- придобитото по време на брака на името на единия съпруг, ще си остане негова лична собственост. В този случай имотът, прехвърлен от вас, ще остане само за сина ви.

Имайте предвид, че брачен договор може да сключат двамата съпрузи и впоследствие и да направят уговорки помежду си за имущества, които вече са придобили.

ИМА ЛИ ВЪЗМОЖНОСТ АПАРТАМЕНТЪТ ДА ОСТАНЕ САМО ЗА СИНА НИ? Какво можем да направим в случая?

Това, което можете да направите от ваша страна, е да прехвърлите жилището на сина ви чрез дарение. Законът приема, че дареното на единия съпруг е негова лична собственост.Казвам това отново с уговорката, че синът ви и снаха ви не решат да сключат в даден момент брачен договор и да се споразумеят за друго преотреждане на имотите, които вече притежават заедно или поотделно. Но минусът на дарението е, че може другия ви син или някой от внуците ви, ако тяхната запазена част като ваши законни наследници е накърнена, да поискат намаляване на дарението . Това искане за намаляване става с иск пред съда, предявен в срок до 5 години от откриване на наследството.

След като приключихме разговорът, Иван и Марина Ш. единодушно решиха да прехвърлят имота си срещу издръжка и гледане, но и на сина и на снаха си.  Уговорихме се да изготвя проектите за нотариален акт и да им съдействам за набавянето на останалите документи.

„Поне снахата да е доволна, а пък дали ще ни гледа или не, бъдещето ще покаже” – казаха с усмивка и си тръгнаха.

А аз ще допълня, че в случая дори и да не ги гледа снахата, те няма да могат да развалят договора, ако синът им изпълнява задълженията си по гледане и издръжка. През май 2012г ВКС прие тълкувателно решение в тази насока.Когато един имот е прехвърлен срещу издръжка и гледане на две лица и едно от тях не изпълнява поетите с договора задължения, договорът не се прекратява нито изцяло, нито частично, поради факта, че длъжниците отговарят солидарно за своите задължения.

/ Статията не претендира за изчерпателност по съответната тема. Използваната юридическа терминология е сведена до минимум /
адвокат Мариана Розованова