Категории
☰ГРУБ СТРОЕЖ
Да разгледаме следната хипотеза- собственик сте на стара къща заедно с прилежащия към нея парцел. Сключвате договор със строителна фирма, която се задължава да построи на мястото на старата ви къща, жилищна кооперация и магазини. Постигнали сте уговорка вие да получите два апартамента и магазин от новопостроената сграда. Към даден момент сградата е построена до т.нар груб строеж. На този етап вие желаете да прехвърлите двата си апартамента на трети лица, като запазите за себе си единствено магазина.
Може ли да извършите гореспоменатите прехвърляния към момент, в който за сградата все още не издаден акт 16?
Нормално е договорът, който сте сключили със строителната фирма, да е под формата на нотариален акт. Чрез него сте учредили право на строеж на строителя, ограничавайки своето право на собственост с ограничено вещно право, каквото е правото на строеж. В нотариалният акт вие изрично сте запазили правото на строеж на реални обекти, а именно двата апартамента и магазина. Сега може да разгледаме по-детайлно някои аспекти от така обрисувания казус.
Правото на строеж е ограничено вещно право. То само по себе си може да бъде обект на разпореждане. Това означава, че собственикът на даден имот, който реши да учреди право на строеж на друго лице, може спокойно да го направи и това става под формата на нотариален акт. Моментът, в който правото на строеж се трансформира в собственост на определен недвижим имот, е именно изграждането на етап груб строеж / сградата да изградена в груб вид, да е покрита и без завършени вътрешни мазилки и поставена дограма /.
Изводът е, че вие можете да се разпоредите с притежаваните от вас апартаменти и магазин, след като цялата сграда е построена в този вид-груб строеж.
Разрешението за ползване , което се издава на основание протокол-образец 16, е от значение единствено за законовото ползване на построените обекти. Това, че няма все още издадено такова разрешение, не представлява пречка за разпореждане с правото на собственост върху изградените вече обекти. Разбира се с уговорката, че цялата сграда е построена до груб строеж. Ако само някои обекти са завършени, то разпореждането може да е с правото на строеж, което притежавате, а не с правото на собственост върху реални обекти.
Когато се прехвърлят обекти, изградени на етап груб строеж, разходите са приблизително 60 процента от тези, които бихте дължали, ако обектите са напълно завършени / тоест има издадено разрешение за ползване /.. Това е така, защото според Закона за местните данъци и такси, данъчната оценка на незавършеното строителство е 50 процента от данъчната оценка на сграда, със завършени строително- монтажни работи. Конкретните такси, които ще се дължат при едно разпореждане с притежаваните от вас недвижими имоти, ще зависи от вида сделка, към който ще се насочите.
Когато се купува обект от строителна фирма, обикновено се сключват два договора.
Чрез единият се прехвърля собствеността и се заплаща цената.Това е договорът, който е сключен под формата на нотариален акт.
Вторият е облигационния договор, който урежда отношенията между клиента и строителната фирма и е свързан със самото изграждане на обектите.
Ако обаче сте собственик на празното място, договорът ще е само един. Това ще е нотариалният акт, с който вие сте учредили правото на строеж в полза на строителната фирма. Строителят поема задължение да извърши определено строителство, в определен срок, с уговорени неустойки и др. С този договор вие сте си запазили и собственост върху конкретни обекти, които ще бъдат изградени.
/ Статията не претендира за изчерпателност по съответната тема. Използваната юридическа терминология е сведена до минимум /
адвокат Мариана Розованова
сподели статията
