aдвокат Мариана Розовановаaдвокат Мариана Розованова

     Получих по наследство дял от тристайно жилище в сграда- етажна собственост. Към жилището има голямо мазе в сутерена на сградата, както и таванско помещение. Таванското помещение е пригодено за живеене и се използва като жилище, макар и да няма вода и санитарен възел. Мазето също е преустроено за живеене и има самостоятелен изход от сградата, вода и канализация. За тези обекти няма отделни документи за собственост и те са записани в нотариалния акт на жилището като прилежащи към него имоти. Уговорихме се с останалите сънаследници да извършим доброволна делба, с която да поделим жилището и въпросните имоти. Във връзка с това имам следните въпроси:

-          Възможно ли е апартаментът, мазето и таванското помещение да се разглеждат като отделни обекти и да бъдат разпределени на различни наследници?

-          Може ли в сделката по делбата освен съделителите да участва и синът ми, на когото аз и една от другите наследници да прехвърлим полагаемите ни се дялове срещу задължение за издръжка и гледане?

     Видно от изложеното в казуса, прилежащото към жилището в етажната собственост таванско помещение се използва за жилищни нужди, но не отговаря на изискванията за жилищен имот, уредени от ЗУТ. Съгласно чл.40, ал.1 ЗУТ, всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. Липсата на вода и санитарен възел изключват възможността разглежданото таванско помещение да се приеме за самостоятелно жилище. Тъй като съгласно чл.37 ЗС таванското помещение е придадено към жилището, то не може да бъде самостоятелен обект както на покупко-прадажба, така и на дарение, делба и на всички други разпоредителни сделки, които водят до промяна на собствеността му отделно от основния имот. По поставения въпрос дали при делба мазето в сутерена на сградата може да бъде разгглеждано като самостоятелен жилищен имот, ВКС има изградена трайна съдебна практика, според която обслужващите помещения в сутеренния етаж на сградата, макар и преустроени като жилищни, не придобиват статут на самостоятелен обект на правото на собственост, ако не отговарят на законовите изисквания за жлище. Независимо от извършеното преустройство и функционално обособяване на избените помещения като жилищни, е счетено, че те не отговарят на законовите изисквания за жилище, тъй като се намират в полуподземния етаж, а съгласно разпоредбата на чл.38, ал.1 ЗУТ, жилищата се изграждат в надземните етажи на жилищната сграда. По своята същност складовите помещения представляват принадлежност към жилището по чл.37 ЗС, а съгласно чл. 98 ЗС принадлежностите следват собствеността на главната вещ. Видно от изложеното таванското помещение и мазето от казуса не могат да се обособят като самостоятелни обекти на правото на собственост, отделни от жилището – предмет на делбата. Това създава затруднения при подялбата им между съсобствениците, тъй като при конкретната ситуация не съществува възможност те да бъдат реално поделени и получени от различни съделители. В случай, че делбата бъде извършена по подобен начин, тя ще бъде нищожна и няма да породи правни последици между страните.

      В казуса е поставен въпрос дали в делбата може да участва и да получи дял лице, което не е съсобственик на имота.  Договор за доброволна делба, по силата на който недвижим имот е поставен в дял на съделител, който не е съсобственик, е нищожен поради неспазване на нотариалната форма за валидност при прехвърляне на такъв имот, установена в чл.18 ЗЗД. Прехвърлителният ефект на сделката, с която се изкупуват, даряват или предоставят срещу задължение за издръжка и гледане дяловет на останалите съсобственици, може да настъпи при спазване на нотариалната форма, а не на облекчената форма на договора за доброволна делба – писмена с нотариална заверка на подписите. Също така е нужно да знаем, че е нищожен договорът за доброволна делба, по силата на който съделителят не получава имот или парично уравнение.  Ако при делбата на имота един от съделителите не е получил нито имотно, нито парично уравнение, а е отстъпил своя дял безвъзмездно на трето лице, което не е наследник, този договор представлява по своята същност договор за дарение. Въпреки изложеното законът в някои случаи допуска включването в доброволната делба на клауза за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане. С такъв договор е възможно един от съделителите да поеме задължението да издържа и гледа друг съделител.

     В заключение следва да се посочи, че в контекста на изложените обстоятелства, не е възможно желаната от задалото въпроса лице сделка да бъде извършена под формата на писмен договор с нотариална заверка на подписите. Участието в такава сделка на трето лице, което не е наследник и поемането от негова страна на задължение да гледа и издържа двама от съделителите срещу получаване на техните дялове би довело до нищожност на делбата.

Ако имате въпроси и нужда от съдействие, ние сме на Ваше разположение.

Адвокат Мариана Розованова, тел.: 0878 87 10 18 

Източник : "Практически въпроси на собствеността", Ал. Георгиев