aдвокат Мариана Розовановаaдвокат Мариана Розованова

     Имам апартамент в осеметажна сграда, представляваща етажна собственост. Сградата е изградена с обособено подпокривно пространство, което е ниско и тясно и не се използваше от никого. През 1998г. притежателят на апартамент на най-горния етаж от сградата и превърна апартамента си в мезонет, като за целта без разрешение от другите собственици на жилища преустрои и зае подпокривното пространство. Той твърди, че въпросното пространство е станало негова собственост и отказва да заплати стойността му на останалите притежатели на жилища. Подкрепя ли законът подобно твърдение и какви действия следва да се предприемат в защита на правата си засегнатите собственици?

     В случая предмет на конфликта между страните е режима на подпокривното пространство в сградата, представляваща етажна собственост. Според Тълкувателно решение №3/1983г. на ОСГК на ВС, когато подпокривното пространство в сградата – етажна собственост или част от него няма нужната височина, площ и обем, нито има достъп до него и е неизползваемо, освен за изолация между последната етажна плоча и покрива и за излаз към него, то представлява обща част по естеството си. Ако подпокривното пространство има нужната височина, пространство и обем за изграждане на складови помещения, стаи за творческа дейност и други, могат да се обособят общи части за преминаване и има достъп до редовна стълба, то отново е обща част по своето предназначение. С оглед на изтъкнатите тълкувания на ВС не оставя съмнение, че спорното подпокривно пространство представлява обща част от постройката и е съсобственост между притежателите на жилища. Това пространство не може да се придобие чрез сделка или по давност само от един собственик на самостоятелен обект, докато не се промени предназначението му така, че да престане да бъде обща част от сградата. Горецитираното тълкувателно решение допуска подобна промяна на предназначението да се осъществи при условия, допустими от закона и ако са спазени нормативните изисквания за изграждане на складови помещения, ателиета и др., които да се придадат към самостоятелни обекти в долните етажи. Промяната трябва да се извърши със съгласието на всички етажни собственици. След като бъде изменено предназаначението на подпокривното пространство, то престава да е обща част и се превръща в обикновен съсобствен обект в сградата. Тогава съсобствениците, по силата на чл.3 ЗС, винаги могат да го поделят помежду си, да го отчуждят и др.

     В разглеждания казус е осъществено височинно разширение на жилище, съществуващо като самостоятелен обект в сградата и за целта без съгласието на останалите етажни собственици е заето и преустроено подпокривното пространство. С извършването на тези действия предназначението на въпросното пространство не се е изменило, тъй като не е спазен законовият ред за това и то не е престанало да бъде обща част от сградата. Възможните варианти за разрешение на възникналия спор са два. При първият вариант собствениците на жилища в сградата следва по законоустановения ред да вземат решение за промяна на предназначението на подпокривното пространство. След като пространството престане да бъде обща част от постройката, отделните собственици могат да прехвърлят чрез продажба притежаваните от тях идеални части в полза на собственика на мезонета. Вторият вариант за разрешение на спора визира случая, когато собствениците на жилища не са съгласни да бъде променено предназначението на подпокривното пространство в сградата. Тогава те трябва да предприемат действия, с които да възстановят възможността за общо ползване на пространството. С оглед особеностите на конкретния случай, най-удачно би било етажните собственици да предявят съвместен иск по чл.108 ЗС срещу собственика на мезонета. Използването на ревандикационния иск се налага поради това, че собственикът на мезонета владее без правно основание цялото подпокривно пространство и не дава възможност на останалите собственици да го използват. Този иск е осъдителен и при уважаването му нарушителят се осъжда да предаде на останалите собственици отнетото владение. За целта е необходимо да премахне извършените преобразувания и да възстанови първоначалния вид на пространството. Съществуват и два други граждански иска, които е възможно да бъдат използвани в хипотези, сходни с гореописаната. В случай, че собственикът на мезонета чрез извършените преобразувания пречи на останалите собственици да използват подпокривното пространство, но не отнема владението им, защита срещу действията му се явява негаторният иск по чл.109 ЗС. Спорде Тълкувателно решение №31№1984г. на ОСГК на ВС, този иск предоставя защита на правата на съсобственика на недвижим имот, които са засегнати от друг съсобственик чрез неоснователно действие, изразяващо се в незаконното изграждане на строеж в имота. Исък по чл.32 ЗС също може да бъде предявен кат о самостоятелно средство за защита в случая, когато между етажните собственици не може да бъде постигнато единомислие относно начина на ползване на подпокривното пространство. 

Ако имате въпроси и нужда от съдействие, ние сме на Ваше разположение.

Адвокат Мариана Розованова, тел.: 0878 87 10 18 

Източник : "Практически въпроси на собствеността", Ал. Георгиев