aдвокат Мариана Розовановаaдвокат Мариана Розованова

     Съсобственик съм заедно с още четирима души на урегулиран поземлен имот в центъра на София. Върху имота са построени масивна двуетажна къща и две самостоятелни паянтови постройки, които са описани в нотариалния акт като бараки, но са пригодени и се използват за живеене.

     Двата етажа от къщата са напълно обособени функционално един от друг и имат отделни входове, отделни стълбища, санитарни помещение и др. аз съм собственик на единия етаж от къщата и също така притежавам идеална част от мястото. Един от другите съсобственици е в аналогично положение с мен, тъй като е собственик на другия етаж от къщата и на идеална част от земята. От останалите трима души един е собственик единствено на идеална част от общото място, а всеки от другите двама притежава освен идеална част от мястото и по една втора идеална част от находящите се в имота две бараки.

     Понастоящем се намираме в преговори с потенциален купувач, който е съгласен да закупи както имота в неговата цялост, така и само сградите и дела от мястото на някой от съсобствениците. Във връзка с това имам следните въпроси:

-          Мога ли да му продам моя етаж от къщата и идеалната част от земята, без да се налага да ги предложа първо на останалите съсобственици по реда на чл. 33 ЗС?

-          В случай че изискването на нормата на чл. 33 ЗС не важи за мен, то прилага ли се спрямо останалите съсобственици?

     Видно от изложените обстоятелства, в недвижимия имот са преплетени изключителна собственост и собственост върху сгради и земя. Безспорно е, че всички лица в казуса са съсобственици на идеални части от мястото, като поставеният въпрос касае значението на изключителната собственост върху сгради и етажи от сгради.

     В случаите, когато в един съсобствен имот съществуват две или повече сгради, принадлежащи на отделните съсобственици на мястото, разпоредбите на чл. 33 ЗС не биха могли да намерят приложение, когато един от съсобствениците желае да продаде своята сграда заедно с съответната идеална част от мястото.

    В тези случаи съществува съсобственост само върху мястото, а върху сградите – отделна собственост. Отделната собственост на сградите дава право на собствениците да ги продават не само на останалите съсобственици на мястото, но и на други лица. При отделните сгради, принадлежащи на отделни собственици, съсобствеността върху дворното място го прави обща част към сградите с оглед на използването им.

     Положението е аналогично със ситуацията при етажната собственост. Мястото при етажната собственост е обща част и не може да бъде предмет на делба. То следва съдбата на сградата, съответно отделните етажи и части от етажи, принадлежи на различни собственици. Продавачите на отделните апартаменти при етажната собственост не са длъжни да се съобразяват с разпоредбите чл. 33ЗС и да предлагат най-напред на собствениците на други апартаменти да купят продавания апартамент.

     В тази връзка, следва да се установи дали собствеността върху сградите в казуса не представлява етажна собственост. В имота са построени три самостоятелни сгради. Обединяващо между всички собственици на сгради е общото право на собственост върху земята, което те делят с още едно лице, което не притежава постройка в имота.

     Въпреки различните становища в съдебната практика във връзка с отношението между различните видове собственост, в контекста на настоящия казус се изяснява въпросът, че масивната двуетажна къща, изградена в недвижимия имот, представлява етажна собственост. В нея всеки от двамата собственици притежава отделен етаж, който е функционално обособен, като съсобствени са общите части на сградата (носещи елементи, покривна конструкция и др.), а към жилищните си имоти двете лица имат и идеални части от правото на собственост върху общото място.

     Щом като етажната собственост е водеща при определянето на правния статут на собствениците на масивната двуетажна къща, всеки от тях  може да продаде своя имот, включително и прилежащите му идеални части от правото на собственост върху урегулирания поземлен имот, без да е необходимо да се съобразява с изискванията на разпоредбата чл. 33 ЗС.