aдвокат Мариана Розовановаaдвокат Мариана Розованова

адвокат Мариана Розованова

08.05.2016г.

      Дошъл е моментът, в който решаваме да си купим мечтаното жилище. Емоцията и вълнението са големи, защото това ще е нашият дом, нашето място.Започваме да четем нервно обявите в интернет, за да се ориентираме какво се предлага и какъв е ценовия диапазон на имотите, отговарящи на критериите ни.

      Споменах критерии и именно от тях е нужно да тръгнем. Трябва да си дадем сметка какво точно ни е нужно, какви изисквания имаме, с кое можем да направим компромис и с кое не и разбира се какви са финансовите ни възможности. Често в процеса на търсене и в резултат на осъществените огледи, променяме критериите си и осъзнаваме не какво ни се иска, а какво реално можем да закупим.

         Кои са едни от основните критерии?

 -локация на имота

-състояние на сградата

- етажност

-квадратура

           Това са нещата, които няма как да „ремонтираме” и да променим, но са значими и биха повлияли както на бъдещия ни живот в избраното жилище, така и при едно евентуално решение за последваща продажба.

          Възможен вариант е да се обърнем към Агенция за недвижими имоти и тя да се заеме с търсенето на желания имот.В този случай за услугата се заплаща комисионна.Същата се заплаща и в случаите, в които действаме сами, но се насочим към имот, който  се предлага от Агенция. Единствено в хипотезата, в която имотът се продава директно от собственик, тогава няма да плащаме въпросната сума. Вие решавате как ще постъпите. Допълнително имате и възможност да се консултирате с колега адвокат, който ще проследи целия процес, ще провери и изиска всички документи, ще даде спокойствие на вас и на семейството ви. Цената за такъв тип услуга не е изобщо висока, така че си заслужава да се възползвате от специалист в областта, защото ще се убедите, че си заслужава. За вас е важно не само да купите имота, който сте харесали, но и да може да му се насладите в пълна степен, без наличие на проблеми от правна гледна точка.

        При покупка на имот е добре да се проверят:/изброяването не е изчерпателно, защото всеки случай е индивидуален и може да изисква допълнителни документи и допълнителни справки /

               -документите за собственост- дали лицето, което се представя за собственик на имота, реално е такъв; дали имотът не е семейна имуществена общност; дали имотът не е собственост само на единия съпруг, но да представлява семейно жилище; дали имотът не е съсобствен; Хипотезите могат да са различни и за всяка една от тях си има решение и начин на действие.

          -ако контактуваме с пълномощник на продавача, да проверим дали пълномощното е изрично, дали е свързано с конкретния имот и дали дава право на пълномощника за извършване на покупко-продажба; може да се провери и дали е вписано в регистъра на съответния нотариус, който го е заверил;  При сделка с пълномощник трябва да сме много внимателни и да си имаме едно наум.

         -проверка на имота-дали е чист от вещни тежести-ипотеки, възбрани, има ли учредено право на ползване, сключени договори за наем, които са вписани и др.

              -проверка на собственика-дали има неплатени задължения, свързани с ползването на имота за консумативи, задължения към държавата и др.

               -дали в удостоверението за данъчна оценка е отразена квадратурата, съответстваща на документа за собственост-имала съм случаи, в които собственикът или някой от предишните собственици са декларирали по малко кв.м на имота си с цел плащане на по-малко данъци и тогава нотариусът отказва да изповяда сделката, докато данъчната оценка не се промени

                  Когато стигнем до сключване на предварителен договор, трябва вече да сме сигурни, че имотът не е проблемен.

                  Ако ще финансираме покупката на имот с ипотечен кредит, добре е да проведем разговори с избрана от нас банка и да имаме ориентировъчна сума, която биха ни отпуснали. В подобни случаи банката иска да се направи оценка на имота от оценител, защото въз основа на тази оценка, както и въз основа на доходите ни и нашата възраст, ще бъде определен размера на заема,срока, месечните вноски и лихвите.Тъй като едва при сключване на предварителен договор, банката ще поеме ангажимента за финансиране на покупката / отпуснатия заем е процент от оценката /, добре е да си направим проучване предварително, а и да имаме лични средства, които ще са ни нужни за допълване на покупната цена,както и за нотариални такси и местния данък.  Също така в самия предварителен договор изрично се записва, че част от средствата ще бъдат изплатени от заем от банка по сметка на продавача.

                 Банката издава официално писмо ангажимент, в която се задължава при определени условия да изплати по сметка на продавача съответната сума.

                Независимо дали сме купувачи или продавачи, нужно е да подходим отговорно и с внимание към покупката и съответно към продажбата на имот. В работата си на практика виждам как в зависимост от това дали купуваме или продаваме имот, имаме коренно различно поведение и коренно различни притеснения. Така например за една сделка бях ангажирана от купувача, но непосредствено след финализирането й, продавачът реши да се обърне към мен, но вече в качеството си на купувач- беше си харесал имот и искаше да вложи получените пари от предходната продажба. Като продавач беше сравнително по-спокоен и не толкова мнителен, а като купувач-същият този човек стана доста взискателен и четеше предварителния договор дума по дума, даже и на запетайките обръщаше внимание повече от нормалното. Това не ме учудва и е естествено, защото всеки подхожда според интересите си.Моето поведение също е различно и зависи от това на коя страна съм адвокат-тази на купувача или тази на продавача, защото съм поела ангажимента да защитавам в максимална степен точно определените интереси.

/ Статията не претендира за изчерапателност по съответната тема. Използваната юридическа терминология е сведена до минимум /