aдвокат Мариана Розовановаaдвокат Мариана Розованова

        Притежавам идеална част от имот заедно с други лица. Един ден решавам, че искам да продам своята част, тъй като имам нужда от финансови средства. Решил съм да започна свой бизнес, а без пари ще съм с „вързани ръце”. За да мога да ги „развържа” и да реализирам намеренията си, трябва да знам правата и съответно задълженията си. Има ли изисквания на закона, с които трябва да се съобразя?

       Важни са две неща- на кого искам да прехвърля своята част и по какъв начин имам желание това да се случи.

         1.Когато искам да се разпоредя със своята част в полза на някой от останалите съсобственици, то не ми е необходимо да искам съгласие или мнение на другите съсобственици. Изборът на кого точно и по какъв начин-чрез продажба, дарение и т.н- зависи изцяло и единствено от мен.Разбира се, стига да има някой желаещ да увеличи дела си…..

         2. Когато искам да се разпоредя със своята част от съсобствена вещ в полза на трето лице, което е чуждо на съсобствеността, то е важен въпросът по какъв начин и чрез каква сделка имам желание да го направя. Ако искам да продам, то тогава е нужно да предложа своята част да я купят първо останалите съсобственици и то при същите условия-като цена,условия, срокове и т.н. Ако останалите съсобственици откажат, то тогава мога да продам своята част от съсобствената вещ на трето лице, но  е нужно да представя писмени доказателства пред нотариуса, че съм предложил на останалите съсобственици  и писмено да декларирам,че никой от тях не е приел да купи продаваната от мен част.

           В случай, че съм решил да „прескоча” останалите съсобственици и да не се съобразя с изискванията на закона, то за тях възниква правото на изкупуване.Същото може да се упражни само по съдебен ред чрез иск, предявен от някой от съсобствениците  срещу мен и третото лице-купувач. Срокът, в който може да бъде предявен подобен иск е 2 месеца от момента на узнаване, че е извършено подобно разпореждане. Ако съдът уважи искът, то съсобственикът-ищец придобива правото да изкупи моя дял, като трябва в 1 месечен срок от постановяване на съдебното решение, да ми изплати продажната цена. Ако това не се случи, правото на изкупуване се губи. Но какво ще се случи с моя първоначален купувач, който е съдебно отстранен от имота, за който реално ми е платил? Законът му дава възможност да търси  по съдебен ред отговорност от мен поради настъпилата „евикция” /съдебно отстраняване от имот/ и да поиска връщане на платената сума / ако има предвидена неустойка при осъществяване на евикция, то и тя ще се претендира /. По идентичен начин трябва да действам, ако съм съсобственик заедно не с кого да е, а с държавата или общината. Няма как да ги пренебрегна и трябва да им предложа първо на тях да изкупят моята част от съсобствената ни вещ.

        Какво ще се случи, ако става дума за съсобствена вещ, но другия съсобственик е моя спътник в живота-съпруг или съпруга? Тук говорим за разпореждане с вещ, която представлява семейна имуществена общност само от единия съпруг.  Необходимо е нотариално заверено съгласие, дадено от неучастващия в сделката съпруг. Липсата му води до възможност именно на неучаствалия съпруг в 6 месечен срок от узнаване за извършеното разпореждане, но не по-късно от 3 години от реалното му извършване, да оспори извършената от мен сделка.

       Ако сделката, която съм решил да извърша, е в полза на семейството и на децата ни, а моята половинка неоснователно отказва да даде съгласието си, защото от няколко седмици просто ми е сърдита, то аз мога да поискам разрешение от съответния Районен съд. Трябва, разбира се, да докажа, че всичката тази „сложна гимнастика” е в полза на семейството. Тук е важно да се уточни, че ако става дума за семейно жилище, което е моя лична собственост, отново трябва да искам съгласието на своя съпруг или съпруга. Без подобно съгласие, няма как да извърша съответното разпореждане.

       Когато става дума за движими вещи, които са семейна имуществена общност, то законът ми да дава възможност да се разпоредя с общата вещ, но само в случай, че за извършването на сделката не се изисква писмена форма с нотариална заверка на подписите. Например имаме автомобил.За да го продам, няма как да подмина съгласието на „половинката” си, защото в противен случай тя ще може в 6-месечен срок от узнаването или 3-годишен срок  от извършването й, съвсем законно да я оспори. Извършването на продажбата става с договор с нотариална заверка на подписите и точно поради тази причина следва да я съгласувам с половинката си.

         Ако искам да се разпоредя по друг начин със своята част от съсобствената вещ-например искам да я даря или да я прехвърля чрез издръжка и гледане на трето лице- то тогава мога да направя исканата сделка, без да се изисква от мен предлагане на другите съсобственици.   Дарявам си без проблем на трето лице и  изобщо не се интересувам от мнението или претенциите на останалите. .  Често се практикува следната хитрост и то в случаите, в които ми се иска все пак не само да даря, а и да продам- дарявам на трето лице само малка част от притежаваното от мен, без да искам съгласие на останалите съсобственици. След това продавам останалата си част отново на същото лице без проблем и то защото същото лице е реално вече съсобственик и с него мога да извършвам всякакви сделки, включително и да продам своята част от имота. Но горната свобода не важи за съжаление за вещи, които са семейна имуществена общност. Законът тук е строг, но справедлив. Моята половинка трябва да даде съгласието за извършване на каквото й да е разпореждане с вещи, които са семейна имуществена общност. Нали все пак сме семейство и сме дали клетва да сме заедно във всичко, включително и при сделките, които извършваме, независимо от това какви са те.

адвокат Мариана Розованова

/ Статията не претендира за изчерпателност по съответната тема. Използваната юридическа терминолигя е сведена до минимум /