Категории
☰ИПОТЕЧЕН КРЕДИТ-ЗА КАКВО ДА ВНИМАВАМЕ?
Един ден решавате, че е дошъл момента да си купите собствено жилище. Вълнението е голямо.Представяте си как вече живеете в прекрасния си дом и с гордост си казвате: Вече съм собственик на имот!
Дотук добре, но спестяванията ви са ограничени и определено имате нужда от кредит срещу ипотека на избраното жилище. И този проблем не е нерешим. Всички банки отпускат подобни кредити. Избирате си една на случаен принцип и задействате необходимата процедура. Да, ама не.
Такава прибързаност и липса на проучване, могат да ви изиграят лоша шега. А дори е възможно да стигнете по-далеч. Първо си харесвате имот, оставяте дори капаро и след това търсите банката, която да ви отпусне исканата сума. Определено и такова поведение крие големи опасности и е грешка.
А струва ли си от прибързаност, да си усложните живота? Все пак не ви се налага всеки ден да теглите кредити. Не всеки ден си купувате имот, за да си позволите прибързани решения.
Възможна е и друга хипотеза- собственик сте на недвижим имот / жилище, къща, офис и др./ и се нуждаете от пари, които да вложите в бизнеса си. Решен сте да ипотекирате собствеността. Но в коя банка, при какви условия?
Осигурете си спокойствие като се запознаете с някои основни неща, за които трябва да внимавате.
1.Лихвите във всички банки са еднакви. Чели сте реклами на избраната от вас банка и знаете какъв е размерът на лихвата й.
Но…… Нещата не са такива, каквито изглеждат на пръв поглед. При среща с банковия консултант и след разговор с него и уточняване на вашия случай / запознаване с бизнеса ви, с имота, който ще ипотекирате /, разбирате че при вас точно лихвата може да е различна.
Правило е, че колкото по- надежден от финансова гледна точка е един клиент, толкова по-изгодни условия е склонна да му предложи банката. Затова обсъдете с банковия консултант подробно вашето положение, източниците ви на приход. Колкото повече информация има консултанта ви, толкова се увеличават и шансовете ви да получите изгодно предложение относно искания кредит.
2.Договорете лихвата ви по кредита да е обвързана с EURIBOR или LIBOR, защото нейното евентуално изменение може да следите ежедневно. Не забравяйте да уточните и на какъв период от време ще бъде променяна тази лихва.
- Уточнете какво реално ще платите в крайна сметка и какви вноски да предпочетете- намаляващи или равни. Имайте предвид, че при намаляващите вноски средногодишното оскъпяването е по-малко, отколкото при равните вноски. Това значи, че е по-изгодно договарянето на намаляващи се вноски, при които определен брой вноски са с по-висок размер и след това по определен план, размерът на същите вноски намалява. Запознайте се с погасителен план и за двата вида вноски и преценете към коя да се насочите с оглед на финансовите ви възможности.
3.Изискайте предварително договора за кредит заедно с общите условия.
Запознайте се подробно с него, а при неясноти питайте банковия си консултант. Не подписвайте, преди да сте наясно със всички условия по договора си. Ако се наложи, уговорете си среща с адвокат, с който да коментирате договора точка по точка.
4.Изисквайте от банката всичко в писмена форма.
Не се доверявайте на обещания или уговорки, дори и да звучат убедително. Запомнете- банковият консултант има за цел да ви накара да станете клиент на банката, в която работи. В повечето случаи той има план, който трябва да изпълни чрез привличане на по-голям брой клиенти. Желанието му не е да ви бъде приятел и да ви отвори очите за всички подводни камъни при тегленето на заем. Питайте за всичко, което се сетите. В някои случаи търсете и второ мнение по въпроса.
Няколко минути невнимание могат да ви костват дълги години страдания и главоболия.
Не си заслужава, нали?
5.Такса за обслужване на кредита
Внимавайте тази такса как е определена и какъв е нейния размер. В много договори за кредит е записано, че кредитополучателят заплаща такса за обслужване на кредита си съгласно Тарифата за лихвите, таксите и комисионните. Но какъв е размерът не е ясно. Също е предвидена и възможност банката да променя размерът на тази такса.
И какво се случва? Вие плащате по-високи вноски и се чудите каква е причината.
Така, че попитайте за тази такса предварително, поискайте справка на колко време се променя въпросната Тарифа за лихвите, таксите и комисионните и какво може да очаквате като резултат при погасяване на вашия кредит.
6.Поискайте банковия ви консултант да калкулира в кредита, който желаете, всички лихви и такси, които се дължат за целия период на договора.
Примерно взели сте кредит 50 000 лева за 10 години- към 50 000 лева се начисляват всички такси, комисионни и лихви и то за период от 10 години.
Какво печелите от това? Най-малкото е това, че осигурявате защита на вашия кредит от настъпили промени в бъдеще на Тарифата за лихвите ,таксите и комисионните. А това не е никак малко, нали? Стига в договора да не е предвидена възможността за едностранни промени по кредита от банката.
7.Как е по-изгодно да теглите кредит- като физическо лице или като търговец?
При проверка на лихвените проценти, както и сроковете за погасяване на кредита, установявате, че ако действате като физическо лице, ще ви е по-изгодно. Ще имате по-нисък лихвен процент с по-голям срок за погасяването. Но дали е така на практика?
Ако теглите кредит като търговец, начислените лихви, такси и комисионни се приемат за данъчен разход за фирмата и могат да се приспадат. Но това не е така при физическите лица- за тях всичко начислено представлява единствено личен разход.
Поради тези причини е желателно да проведете обширен разговор с банковия консултант за данъчните аспекти на кредита. При нужда направете консултация и със специалист в областта на данъчното право.
Мислете в дългосрочен план и най-вече дали може да спестите част от парите си.
8.Какво да изберете – гратисен период или преференциална лихва за вашия кредит?
Изискайте банковия ви консултант да пресметне разходите ви и при единия и при другия вариант. Вижте колко ще спестите, избирайки определен вариант.
Понякога разликата не е никак малка и си заслужава да се направи това усилие предварително, преди подписването на конкретен договор. Понякога има уловки от сорта, че първата година лихвения процент е 0%, което ви звучи чудесно и според възможностите ви. Но не бързайте с избора си, а пресметнете всичко, което бихте дължали от началото до края на договора си за кредит.
Често примамливото на пръв поглед, съдържа невидими капани, в които лесно може всеки да попадне.
9.Не се доверявайте на реклама или заявление от сорта, че отпускания кредит е в размер примерно на 80 % от оценката на имота, който сте ипотекирали. При предварителен разговор с банков служител, може да бъдете уверен, че апартамента ви ще се оцени на 100 000 лева примерно и ще ви бъде отпуснат кредит в размер на 80 000 лева. Да, процентът наистина е толкова, но проблемът е дали оценителят на банката ще даде точно такава оценка на вашия имот.
Ами ако тя е по-малко? Съответно отпусната сума ще е по-малко. Ако сте харесали имот и сте оставили капаро, правейки си сметка, че ще ви отпуснат за него 80 000 лева. А сумата е далеч по-малка.
Така, че никога не капарирайте имот, преди да сте получили конкретно одобрение от банката, придружено с основните параметри на кредита. Или поне имайте готовност да добавите повече пари от тези, които първоначално сте отделели за случая.
10.Преценете в каква валута да бъде изтеглен кредита / може да се консултирате с кредитен консултант за евентуални прогнози /.
Не пренебрегвайте този въпрос! Някои хора действат на принципа- тегля кредит във валутата, в която вземам и заплатата си / в левове /.И определено това не е без основание.
11.Проучете какви са наказанията /наложената лихва при просрочие/ при евентуално забавяне на някоя вноска от ваша страна.
12.Разберете и какъв е размерът на наказателната лихва в случай, че върнете кредита преди срока, за който сте подписали договор. След промените, които ще влязат в сила лятото, наказателните лихви ще отпаднат. Има определени условия, които трябва да имате предвид.
13.Когато вземате кредит, не забравяйте, че при евентуална ваша смърт, плащането му остава задължение за наследниците ви.
Преценката и взимането на решение са във ваши ръце.Отделеното време за проучване и проверка, ще ви осигури спокойствие в бъдеще.
Не забравяйте, че ипотекираното жилище, дори и единствено, е секвистируемо, ако банката започне изпълнително производство срещу вас.
/ Статията не претендира за изчерпателност по съответната тема. Използването на юридическа терминология е сведено до минимум /
адвокат Мариана Розованова
сподели статията
