Категории
☰ДОГОВОРЪТ ЗА НАЕМ ПРЕЗ ПОГЛЕДА НА НАЕМОДАТЕЛЯ
Иван е собственик на апартамент, който отдава под наем. Предишните наематели са му създавали много проблеми, свързани със забавяния на плащане на наема, както и неплащане на една част от разходите им за ток и парно. Иван не е успял да се защити и в крайна сметка е понесъл загуби, плащайки чужди задължения.
Позната ситуация, в която всеки от нас може да изпадне.
Къде е проблемът? Какво може да направи Иван като наемодател, за да не стигне до същото положение?
Договорът за наем. Това е нещото, което трябва да бъде изпипано максимално добре. Чрез договора Иван не би избегнал неприятности, ако наемателите му са неточни. Но имайки добър като съдържание договор, той би си осигурил възможност за бърза и адекватна реакция, което е важно.
Какво е важно да знае Иван за договора за наем?
1.Задължително за Иван е да сключи договор за наем. Не трябва да оставя устни уговорки да уреждат отношенията му с наемателите /макар че законът не изисква писмена форма /. Това е както в негов интерес, така и в интерес на наемателя.Имайки писмен договор, Иван ще притежава доказателство, на което може да се опре при неизпълнение от страна на наемателя му.
2. Договорите за наем най-често се сключват за срок от 1 година. Макар, че не е задължително, хубаво е да бъде заверен нотариално. Защо е нужно това?
При неплащане от страна на наемателя, Иван може да поиска от Районния съд по местонахождение на имота издаването на заповед за изпълнение и изпълнителен лист. Имайки изпълнителен лист, Иван може да се обърне към съдия изпълнител и да се започнат принудителни действия по събиране на вземанията му към наемателя.
Ако договорът за наем не е заверен нотариално, Иван трябва да води дълго исково производство, съчетано с излишни нерви и разходи. Едва след положително съдебно решение, той може да се снабди с изпълнителен лист, даващ възможност за принудителни действия.
Иван трябва да има предвид, че ако завери договора нотариално, то и наемателят получава определена защита. За какво става въпрос?
Договор за наем, заверен нотариално, има достоверна дата. В случай, че Иван в даден момент продаде имота, за който има сключен договор за наем, новия собственик ще е длъжен да изчака изтичането на срока на договора, но не повече от 1 година. /пример- договор за наем е сключен на 10.02.2013 година за срок от 2 години, тоест до 10.02.2015г. На 15.08.2013 година наемодателят продава апартамента. Новият собственик ще е обвързан от сключения договор до 15.08.2014 година /
Ако договорът е вписан в Агенцията по вписванията, договорът е в сила до края на срока си / пример- в горният пример, новият собственик ще е обвързан от наемния договор за срока, за който е сключен- до 10.02.2015 година /.
Ако договорът е без нотариална заверка, новия собственик може да го прекрати едностранно и преди изтичането му / с писмено предизвестие /.
3. В договорът за наем, който ще сключи Иван като наемодател, е хубаво да бъде предвиден депозит, който да се даде от наемателя.
Това са обикновено един или повече наема, които наемодателят ще върне в края на договора на наемателя, ако последния няма неплатени задължения към него.
Задължително е уговарянето на депозит като гаранция за наемодателя.
4. В договорът за наем Иван трябва да включи клауза, предвиждаща неустойка при забавяне на плащането на наемната цена.
5. В договорът за наем трябва изрично да е предвидено задължението на наемателя да плаща ежемесечните си консумативи за вода, ток, парно и др.
Може да се предвиди, че при неплащане на разходите за един или за два месеца примерно, наемодателят може да прекрати договора без предизвестие. Такава уговорка ще ангажира Иван ежемесечно да следи дали наемателя му си плаща задълженията, но ще му спести възникнали проблеми в бъдеще. Подобна уговорка за прекратяване може да бъде включена и при неплащането на един или два наема.
Ако след изтичане на договора или при предсрочно му прекратяване, наемателят откаже да се изнесе от имота,какво може да направи Иван.
Ако Иван реши да изнесе багажа на наемателя и да го извади принудително от имота си, това е самоуправство и съставлява престъпление. Виновният в случая ще бъде Иван.
Иван може да прибегне до два варианта в случая
- бързо производство
- или обикновен исков процес.
Дори и да има заведено бързо производство, изваждането на некоректния наемател изисква време, което може да е 3-4 месеца. В това бързо производство Иван може да иска само опразването на имота си, но не и да предявява претенции за неплатени наеми или консумативи. Едва след постановяване на решението на съда, той може да направи другите си искания.
Обикновеният исков процес отнема доста повече време, но в него Иван може да иска освен опразване на имота, и плащане на дължимите консумативи от наемателя.
Ако договорът на Иван е заверен нотариално, в рамките на месец и половина или два, може да се осъществи и опразването на имота, и възможност да се започне принудителното изпълнение срещу наемателя за задълженията му.
6. Иван трябва да издава всеки месец за платения му наем квитанция и да декларира доходите от наем.
Копие от квитанцията остава за него.Тя, както и декларирането на доходите от наем, са косвено доказателство, че Иван е получил наема от наемателя, както и че наемателят е ползвал имота през това време в това си качество./може да се използва за случаи, при които наемателят не си е плащал консумативите, твърдейки, че не е бил наемател в съответния период /
7. При сключване на договора за наем, Иван и наемателят е добре да подпишат приемо-предавателен протокол.
В него ще се опише състоянието на имота към момента на предаването и ако има обзавеждане, което се оставя за ползване. При прекратяване на договора отново се сключва подобен протокол.Това улеснява възникнали спорове и претенции.
8. Иван има възможност да прехвърли партидите за парно, ток и вода на името на наемателя.
Нужно е представянето на договора за наем и декларация-съгласие, че Иван е съгласен да отговаря солидарно с наемателя за задълженията към съответното дружество. Това е доста несправедливо, но дружествата се подсигуряват, че ако наемателят не плати, ще търсят дължимото от наемодателя.
Такова прехвърляне обаче не решава напълно проблемите, защото Иван ще продължава да отговаря за задължения, които не е направил.Той може да плати всичко и след това по съдебен ред да търси дължимото от наемателя си.
Реално прехвърлянето на партиди е лишено от смисъл.
Но може да се окаже в някои случаи и добро решение.
Примерно Иван е сключил договор за наем за 1 година. Наемателят е прехвърлил партидите за тока, вода и парно на свое име. Минава 1 година.Договорът за наем изтича, но Иван не се противопоставя на ползването на имота от наемателя. В този случай договорът се счита за сключен за неопределено време. Наемателят обаче спира да плаща от този момент месечния си наем, както и консумативите си. След няколко месеца, след многократните предупреждения от Иван, наемателят напуска имота. Заявява, че не дължи нищо, защото изобщо не е бил наемател за тези няколко месеца. Договорът му бил сключен за 1 година и той се е изнесъл от имота веднага.
Иван може по съдебен ред да предяви претенциите си, доказвайки, че наемателят е ползвал имота и след изтичането на тази 1 година. Доказателствата ще са свидетели и сменените партиди.
Още повече наемател, на чието име се водят партиди за ток, вода и парно, рядко би напуснал имота, без да бъдат прехвърлени обратно на собственика.
Съвет: Не използвайте типови бланки за договори, предоставени ви от отсрещната страна.
Заверявайте договорите си за наем нотариално.
/ Статията не претендира за изчерпателност по съответната тема. Използването на юридическа терминология е сведено до минимум /
адвокат Мариана Розованова
сподели статията
