Категории
☰ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР. НУЖДАЕМ ЛИ СЕ ОТ НЕГО?
Мария и съпругът й Диян притежават апартамент, придобит по време на брака си. Решават да го продадат и с част от парите да си купят по-малък.
Бързо се намира купувач. Но и продавачите, и купувачът, имат нужда от време, през което да организират нещата си. Купувачът
трябва да задейства процедура по теглена на кредит, а Мария и Диян да си намерят нов дом, в който да се преместят.
КАК МОГАТ ДА УРЕДЯТ ОТНОШЕНИЯТА СИ?
Удачен вариант е сключването на ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР за покупко-продажба. Чрез него те изразяват своето съгласие за сключване на нотариален акт в определен срок. Предварителният договор като клаузи трябва да съдържа всичко онова, което законът изисква за нотариалния /окончателния/ акт, а именно:
1.Дата, година и място на сключване.
2. Вписват се данните по лична карта на двете страни- имена, ЕГН, номер на лична карта и дата на издаването й, постоянен адрес.
3. Подробно се описва имота- вид, местонахождение, номер, квадратура, описание на помещенията, етаж, съседи и др.
4. Съгласието на страните
– съответно продавачите се съгласяват да продадат, а купувача да купи описания имот за договорената цена.
- страните се съгласяват да сключат нотариален акт в определен срок.
5. Права и задължения на страните по договора
6. Цена на имота. Обикновено част от цената се плаща при подписването на предварителният договор, а за останалата сума се постига договорка да се изплати към момента на подписването на нотариалния акт.
7. Други уговорки и условия
Продавачите се притесняват, че със сключването на този договор, те вече не са собственици на имота си, макар и да не са получили цялата сума.
ПРЕДВАРИТЕЛНИЯТ ДОГОВОР за покупко-продажба на имот не прехвърля имота и не променя собствеността. Мария и Диян си остават негови собственици до сключването на нотариалния акт.
КАКВО ЩЕ СЕ СЛУЧИ, АКО КУПУВАЧЪТ НЕ СЕ ЯВИ В УГОВОРЕНИЯ СРОК ПРЕД НОТАРИУСА?
Ако купувачът не изпълни задължението си в определен срок да се яви пред нотариус за подписване на окончателен договор, Мария и Диян имат право да подадат молба до Районния съд.
Съдът трябва да установи:
- че предварителният договор отговаря на закона и съдържа всички клаузи, които трябва да съдържа нотариалния акт
- че продавачът е собственик на имота към настоящия момент / не е проблем дори и да не е бил такъв към момента на сключване на предварителния договор /
- че подалата молба страна е изпълнила своите задължения по договора / това може да е както продавача, така и купувача /
Купувачът също може да предяви подобен иск. В този случай, ако в договора е предвидено, че остатъка от сумата се плаща при подписване на нотариален акт, то съдът дава 14 дневен срок за плащане. Ако купувачът не изпълни задължението си, продавачите могат да поискат от съда да обезсили решението.
Важно: С решението си съдът не може да внася промени в съдържанието на предварителния договор.Той може да отхвърли иска и предварителния договор се обезсилва / всяка страна дължи връщане на полученото от другата /. Ако съдът уважи иска, постановеното решение обявява предварителния договор за окончателен и има силата на нотариален акт. В този случай купувачът става собственик на имота, а продавачите получават договорената продажна цена.
В КАКЪВ СРОК МОЖЕ ДА СЕ ПРЕДЯВИ ИСКЪТ ЗА ОБЯВЯВАНЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН?
Искът за обявяване на предварителния договор за окончателен може да се предяви до изтичането на 5 години от момента, в който е уговорено да се сключи нотариален акт / или 5 години от подписване на предварителния договор, ако не е уговорен друг срок /
ИЗВОД: Предварителният договор е нашата гаранция относно последващите ни отношения с другата страна по него.
Той има подготвителен характер.
Той обвързва страните по него и има силата на закон за тях.
Предварителният договор трябва да съдържа всички клаузи, които законът поставя като изискване към сключения въз основа на него нотариален акт.
Още преди подписване на предварителния договор, купувачът може да се снабди с удостоверение за вещни тежести върху имота. Такова е добре да се извади и към момента на сключване на нотариалния акт. По този начин купувачът разбира състоянието на имота и може да реагира адекватно.
Не пренебрегвайте сключването на предварителен договор. Подгответе го като съдържание съобразно особеностите на вашия случай.
При желание, възможно е и да го заверите нотариално.
/ Статията не претендира за изчерпателност по съответната тема. Използването на юридическа терминология е сведено до минимум /
адвокат Мариана Розованова
сподели статията
