aдвокат Мариана Розовановаaдвокат Мариана Розованова

     Обхваща ли учредената върху земята ипотека построената върху нея сграда, ако в акта за нейното учредяване е описана единствено земята?

Отговорът на поставения въпрос следва да се търси в две различни хипотези, в зависимост от това дали сградата е съществувала към момента на учредяването на ипотеката или е била построена впоследствие.

     В случай, че сградата е съществувала към момента на учредяване на ипотеката, но не е била притежание на собственика на земята, тя не се обхваща от ипотечното право, тъй като никой не може да учреди ипотека върху вещ, която не притежава. Единствено суперфициарят, станал собственик на вече изградената постройка, може да я обременява с вещни тежести, включително с ипотека за обезпечаването на чужд дълг. Ако обаче съществуващата сграда е била притежание на собсттвеника на земята, но въпреки това не е описана като предмет на ипотеката в акта за нейното учредяване, се постовя въпросът дали може да се приложи по аналагоия разрешението, дадено от съдебната практика при прехвърляне на правото на собственост на земя, върху която има построена сграда.

     Според ВС при отчуждаването на имот, в който има построена сграда, когато в нотраиалния акт не се съдържа уговорка за нея, съществува оборима презумпция, че заедно с правото на собственост върхуимота се прехвърля и правото на собственост върху сградата. Запазването на право на собственост върху сградата трябва да бъде изрично посочено в отчуждителния акт или установено с положителни доказателства, за да бъде оборено законовото предположение, че собственикът на земята е собственик и на сградата, върху нея. Когато при продажба на недвижим имот в нотариалния акт продавачът изрично не си запазва правото върху част от имота, купувачът придобива правото на собственост върху целия имот, както върху мястото, така и върху всичко, което е трайно прикрепено към него: сграда, посаждения, ограда и др. Възможността за изрично запазване на собствеността върху сградата при прехвърляне на земята, върху която тя е построена, съществува езинствено в случаите, когато тази сграда има самостоятелно значение. Ако обаче постройката има обслужващ характер по отношени ена земята, тя не може да бъде обект на самостоятелно придобиване, отделно на терена. Следователно, ако законът не постановява друго, изведено от съдебната пракитка правило, при прехвърлянето на недвижим имот, върху който е построена сграда, ще намери приложение и при учредяването на ипотечно право върх такъв имот, като последното ще обхваща не само земята, но и всичко, което е трайно прикрепено към нея и поради това е собственост на собственика на земята.          При ипотечото право обаче законодателят е постановил „друго“ в разпоредбата на чл. 166, ал.2 от ЗЗД, според която ипотеката може да се учреди само върху поединично определени имоти. Ако в актът за учредяване на ипотеката е описан единствено имотът, без прирастените към него вещи / включително без построената върху него сграда /, то според принципа за специалността на ипотеката волята на страните е била именно само и единствено този имот да служи като обезпечение за удовлетворяването на ипотекарния кредитор. Изискването за специалност на ипотеката надделява над принципа на приращението и изключва приложението на съдържащата се в него презумпция, според която с прехвърлянето на недвижимия имот се прехвърля и всичко, което е трайно прикрепено към него. Ето защо, ако в договора за учредяване на ипотека върху земята не е описана съществуващата върху нея и притежавана от собственика на тази земя сграда, последната няма  да се обхване от ипотечното право. За да разпростре ипотеката правното си действие и спрямо сградата, ще е е необходимо страните изрично да изразят волята си за това, като опишат постройката в акта за нейното учредяване. Единствено по този начин ипотеката ще може да се впише по партидата на сградата и ще бъде противопоставима на последващите й преобретатели.

     По-сложен е въпросът относно предмета на ипотечното право в случаите, когато след неговото учредяване в ипотекирания имот е построена нова сграда. След като не е индивидуализирана в акта за учредяване на ипотеката, построената сграда не се обхваща от ипотечното право. С построяването на сградата всъщност се стига до увреждане на интересите на кредитора, като стойността на даденото в негова полза обезпечение намалява / земята, която служи за обезпечение, е намалила своята стойност, тъй като нейната полезна площ е намалена със застроената площ на новопостроената сграда /. С оглед осигуряването интересите на кредитора и пресичане на възможността за евентуална злоупотреба от страна на собственика на ипотекирания имот, в полза ипотекарния кредитор може да се признае аналогично на посоченото в чл.154 от ЗЗД право – право на предпочтително удовлетворение, но не от застрахователната сума или дължимото обезщетение, а от получената от собственика цена срещу учреденото от него право на суперфиция. Това разрешение обаче не гарантира във всички случаи и в достатъчна степен правата на ипотекарния кредитор. Възможно е самият собственик на земята да е построил сградата върху нея или правото на строеж да е учредено безвъзмездно. Налице е възможността за трансформиране / пренасяне / на ипотечното право от един имот върху друг имот.

    Оказва се, че в посочения в чл.154 ЗЗД случай, макар и един имот да не е описан в акта за учредяване на ипотечното право, той може да стане негов предмет и да служи като обезпечение за гарантираното с него вземане. Идеятана чл.154 ЗЗД следва да се доразвие за случаите, при които върху инотекирания имот впоследствие е построена сграда, като се допусне разширяване на предмета на ипотечното право и спрямо прирастеното към ипотекираната земя, въпреки че то не е описано в акта за учредяване на ипотечното право. Отношенията между собственика на земята и построилото сградата лице / в случаите, когато са различни лица / ще имат облигационен характер и ще се уреждат от правилата, прилагащи се при извършване на подобрения. Според ВС купувачът на недвижим имот, обременен с ипотека, е добросъвестен владелец, макар да е знаел при покупката за съществуването на ипотеката и поради това, при продажбата на имота за удовлетовряване на ипотекрнит кредитори, той ще може да получи преди кредиторите увеличената вследствие на подобренията, които е извършил, стойностт на имота. Ако се възприема това разрешениеи в полза на суперфициаря, построил сграда върху ипотекирания имот въз основа на учреденот ому право на строеж, той също би разполагал с правото да получи преди кредиторите увеличената вследствие на построената сграда стойност на ипотекирания имот. По този начин той се приравнява по своите права, възникнали във връзка с извършените от него подобрения в един чужд недвижим имот, с тези на добросъвестните подобрители по чл. 72, ал.1 ЗС, чл.70, ал.3 ЗС и чл.74, ал.2 ЗС. 

     Следователно ако в акта за учредяване на ипотечното право не е описана съществуваща върху ипотекирания имот сграда, то последната е изключена от предмета на ипотечното право. Ако обаче сградата е била допълнително построена върху ипотекирания имот, то тя следва да се включи в предмета на ипотечното право.

Ако имате въпроси и нужда от съдействие, ние сме на Ваше разположение.

Адвокат Мариана Розованова, тел.: 0878 87 10 18 

Източник: "Въпроси на българското вещно право", Стоян Ставру