aдвокат Мариана Розовановаaдвокат Мариана Розованова

-      Погиване на недвижимия имот- както всяко вещно право, така и ипотечното, се прекратява с погиването на вещта, върху която е учредено. В този случай е възможна т.нар. реална суброгация, например ако ипотекираният имот е бил застрахован.

-          Погасяване на обезпеченото вземане. Поради неделимия характер на ипотечното право е необходимо обезпеченото вземане да е погасено изцяло. Частичното изпълнение, опрощаване или прихващане на обзепеченото вземане, не водят до частично погасяване на ипотечното право. До погасяване на ипотеката ще се стигне и при погасяването по давност на обезпеченото вземане. За това, разбира се, ще е необходимо извършването на изрично позоваване на изеткалата давност от страна на длъжника. Ако ипотеката е учредена за обезпечаването на чужд дълг, третото лице, собственик на имота, ще може да упражни правото на възражение на длъжника по силата на изричната разпоредба на чл.151 от ЗЗД. Ипотечното право се погасява и в случаите на новиране на обезпеченото вземане, освен ако собственикът на ипотекираният имот даде изричното си съгласие ипотеката да обезпечава и новото вземане. Това съгласие трябва да бъде изразено в предвидената от закона нотариална форма.

-          Сливане между ипотекарния кредитор и собственика на ипотекирания имот. Специфична хипотеза на погасяване на ипотечното право представлява сливането между ипотекрания кредитор и собственика на ипотекирания имот. Това е случай, представляващ самостоятелно основание за прекратяване на ипотеката и следва да се разграничава от сливането между ипотекрания кредитор и длъжника, при който ипотеката се погасява поради погасяването на главния дълг. От това правило обаче съществува едно изключение, при което собственикът на един имот притежава и ипотечното право върху послединя. Който купи ипотекиран имот от длъжника по обезпеченото вземане, ако не е поел задължението, може да плати на ипотекарния кредитор до размера на цената, която дължи, като по отношение на кредиторите, чиито ипотеки са учредени  предо той да е купил имота, се смята, че е встъпил в правата на удовлетворения кредитор, включително в правото му на ипотека върху собствения си имот.

-          Публична продан на ипотекирания имот. Прекратяването на ипотечното право е една от последиците на публичната продан. Съгласно чл.175 от ЗЗД с извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват. Имитът се придобива чист от тежестите, възникнали след учредяването на първата ипотека. Ипотекарните кредитори се удовлетворяват по реда на вписването на учредените в тяхна полза ипотеки. Титулярите на ограничени вещни права върху ипотекирания имот губят правата си, но могат да реализират спрямо своя праводател отговорността по чл.190 или чл.191 от ЗЗД, в случай, че са придобили тези права на възмездно основание. Вещните права, вписани преди вписването на първата ипотека, не се погасяват, а продължават да съществуват върху недвижимия имот и след реализирането на публичната продан. Ако някой от ипотекарнит екредитори не бъде уведомен от съдебния изпълнител за образуваното принудително изпълнение и публичната продан протече, без да бъде заделена необходимата за удовлетворяването на вземането му сума, неговото ипотечно право също се погасява, но той ще има прав ода води иск срещу държавата за претърпените от него в резултат от действието на съдебния изпълнител вреди. Публичанат продан и нейните последици могат да бъдат избегнати, ако третото лице, собственик на ипотекирания имот, предложи на взискателя да му изплати сумата, която ипотеката обезпечава. Такова предложение може да направи и длъжникът, но той следва да заплати цялото обезпечено задължение, независимо от сумата, посочена в ипотечния акт. Погасителният ефект от осъществяването на публичната продан може да бъде ограничен, ако се постигне споразумение между ипотекрния кредитор и купувача по публичната продан последният да поеме обезпеченото задължение и да извърши плащане на определен падеж. В този случай ипотеката се запазва, а купувачът отсрочва или разсрочва своето задължение за заплащане на продажната цена. Такова споразумение може да се постигне едва след провеждането на търга и след определяне на лицето, което го е спечелило, като за валидността му не е необходимо съгласието на длъжника или на съдебния изпълнител. Съгласието на кредитора и купувача се констатира от съдебния изпълнител в нарочен протокол и се отбелязва към вписването в имотния регистър. В този случай ще е налице договор за поемане на дълг, съчетан с покупко-продажба на недвижима вещ с отсрочено плащане на цената. Правот она собственост върху имота се придобива от купувача от деня на постановлениет за възлагане на имота. Постановлението за възлагане се издава от съдебния изпълнител в полза на лицето, обявено за купувач, само след като последното удостовери, че е внесло своевременно дължимата от него като окончателна тръжна цена сума. До този момент собствеността върху имота остава на длъжника, съответно на третото лице, учредило ипотека за обезпечаването на чужд дълг. Възможност за изкупуване с отложено плащане е предвиденои в разпоредбата на чл.205 от ЗЗД само при продажба на движими вещи.

-          Отказ от ипотека. Ипотечното право може да се прекрати и по волята на кредитора, чието вземане тя обезпечава. Отказът от ипотека представлява отказ от вещно право върху недвижим имот и следва да бъде извършен в писмена форма с нотариална заверка на кредитора и подлежи на вписване в имотния регистър.

-          Заличаване на ипотеката. Прекратяването на ипотечното право следва да бъде отразено в имотния регистър чрез заличаване на ипотеката. Това става по молба на заинтересуваното лице, към която се прилага актът, въз основа на който се иска заличаването. Този ак може да бъде писмено изразено съгласие на кредитора с нотариална заверка на подписа / при отказ от ипотечно право, при погасяване на обезпеченото вземане /, съдебно решение, с което се постановява заличаване / например, с коет осе уважава установителен иск, с който се установява погасяването на обезпеченото вземане / или постановлението за възлагането на имота / при реализирана публична продан /. Ако от вписването на ипотеката са изтекли повече от 10 години, тя може да бъде заличена по искане на всяко заинтересовано лице. След заличаването й в последния случай, ако продължава да съществува, ипотеката може да бъде вписана отново, но ще има ред от датата на новото вписване.

Ако имате въпроси и нужда от съдействие, ние сме на Ваше разположение.

Адвокат Мариана Розованова, тел.: 0878 87 10 18 

Източник: "Въпроси на българското вещно право", Стоян Ставру