Категории
☰АКО КУПУВАМЕ ИМОТ ОТ ПЪЛНОМОЩНИК НА ПРОДАВАЧА-КАКВО Е НУЖНО ДА ЗНАЕМ?
Невена и съпругът й Стоян търсят да си закупят жилище. След няколко огледа,
попадат на „идеалното” за тях. Но ентусиазмът им се изпарява бързо и на негово място излизат притесненията им. Разбират, че не могат да контактуват лично със собственика, а с негов пълномощник.
Това може ли да им създаде проблеми?
Основното съмнение е дали това пълномощно е действително.
Какво трябва да направим, ако попаднем в ситуацията на Невена и Стоян?
Трябва да прочетем внимателно пълномощното, дадено от продавача. На кое да обърнем внимание?
1.Има ли указан в него срок на действие и той актуален ли е към момента.
Ако пълномощното е с изтекъл срок , то губи своето действие. И ние оставаме незащитени.
2.От кой нотариус е извършена нотариалната заверка и съответно описана ли е в нотариалния му регистър.
Може да се направи проверка при съответния нотариус.
3.Дали продавачът е бил в състояние, в което разбира свойството и значението на постъпките си.
Това е нещо, което няма как да разберем от текста на пълномощното. Трудно, дори в повечето случаи, е невъзможно за установяване. Проблемът е, че при подобни душевни разстройства на продавача, пълномощното може да бъде атакувано и да се стигне до отпадане с обратна сила на правата на купувача.
Трябва да го имаме предвид като евентуална негативна възможност.
4.Дали продавачът е жив при сключване на сделката.
Със смъртта му пълномощното се прекратява и неговите наследници не са обвързани от пълномощното и от сключената въз основа на него сделка.
5.Добре е да се опитаме да установим личен контакт с упълномощителя / продавача /, за да се убедим какво е неговото състояние, дали не е оттеглил пълномощното си, дали пълномощното не е фалшифицирано и продавачът да няма желанието да продава.
6.Трябва да прочетем пълномощното и да видим какво е неговото съдържание.
За извършване на сделки с недвижими имоти, пълномощното трябва да е изрично, а не генерално. В него е нужно изрично да се съдържа
- описание на конкретния имот по вид, местонахождение, квадратура, разпределение, съседи и др.
- какъв тип сделка може пълномощника да извършва с имота-продажба, дарение и др.,
- има ли възможността пълномощника да подпише предварителен договор, да уговаря условията и да подпише нотариалния акт, както и да получи сумата от извършената сделка.
7.Трябва да проверим внимателно и акта за собственост върху имота.
Дали имотът е лична собственост на продавача, дали има и други съсобственици, дали е семейна имуществена общност.
8.Може да направим и справка за тежести върху имота в Агенцията по вписванията.
Запомнете, че собствеността не се проверява при нотариалната заверка на пълномощното.
Когато се изготвя пълномощно, нотариусът заверява единствено подписите и съдържанието на пълномощното.
Какво ще се случи, ако Невена и Стоян подпишат предварителен договор с пълномощник, който е без право да представлява собственика?
Ако собственикът се съгласи и приеме действията, извършени от
пълномощника, то всичко е наред с предварителния договор.
Ако тези действия не бъдат приети, то и предварителният договор ще отпадне. Невена и Стоян ще имат право да искат по съдебен ред от пълномощника да им върне платеното от тях.
Заедно с пълномощното се попълват и две декларации по образец от собственика.
- Декларация за липса на задължения по ДОПК
- Декларация за семейно положение по Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
Трябва да знаем, че тези декларации не могат да се подпишат от пълномощника. Те трябва да са подписани от упълномощителя /продавача/ и да са нотариално заверени.
Нужно е да имаме предвид, че когато имот е семейна имуществена общност, пълномощното за разпореждане с такъв имот, трябва да е дадено и от двамата съпрузи.
Когато имот е собственост на единия съпруг, но представлява семейно жилище, то съгласие за разпореждането с него, трябва да даде другия съпруг.
Възможно е докато подписваме предварителен договор с пълномощника, недобросъвестният собственик лично или чрез друг пълномощник, вече да е подписал и други предварителни договори.
Като извод можем да кажем следното. Когато купувате имот, бъдете много внимателни, ако разберете, че няма да контактувате с продавача, а с негов пълномощник. Проверете максимално всичко, за да сте спокойни.
Не винаги има проблем с пълномощните и с пълномощниците, но винаги си имайте едно на ум.
/ Статията не претендира за изчерпателност по съответната тема. Използваната юридическа терминолотия е сведена до минимум /
адвокат Мариана Розованова
сподели статията
